December 01, 2021

The Magic of Superblock

Property-In.co – Enam tahun terakhir ini, proyek superblok tumbuh hampir tiga kali lipat. Peluang investasinya pun tambah menggiurkan. Jika kebetulan singgah ke Cirebon, jangan kaget kalau Anda menemukan superblok (kompleks properti multifungsi) di sana.

Cirebon Super Block yang menempati area seluas 6,5 hektar itu terdiri dari mal, perkantoran, hotel, ruko, dan tempat hang out untuk anak muda. Hebatnya lagi, mega proyek tersebut sudah mulai beroperasi sejak lima tahun silam.

Seakan tidak mau ketinggalan, kota-kota kecil lain pun mulai ikut mengembangkan superblok. Di Yogyakarta ada Malioboro City dan Yogya Superblock. Lombok punya superblok bernama Lombok City Center.

Palembang-City-Center
Palembang City Center (PCC)

Di Palembang pun kini tengah dibangun Palembang City Center (PCC). “Market di sana sangat besar. Sudah waktunya kami punya superblok,” kata Kezia Pariury, Chief Operating Officer PCC.

Superblok sekarang memang bukan lagi monopoli kota-kota besar di Tanah Air. Gejala ini mungkin cukup unik. Soalnya, pembangunan kompleks properti multifungsi itu jelas membutuhkan dana tidak sedikit.

Angkanya dari ratusan miliar hingga belasan triliun rupiah. Tidak mengherankan bila selama ini proyek-proyek superblok lebih banyak digarap oleh developer besar seperti Agung Podomoro Land, Lippo Group, dan Ciputra Group.

Namun, fenomena superblok tampaknya sulit dibendung. Tengok saja, pada 2009 jumlahnya baru 28 buah. Pada 2o15, jumlah superblok di Indonesia sudah mencapai 80 buah (lihat grafik dan tabel—red).

Artinya, pertumbuhan superblok hampir mencapai 300% dalam kurun enam tahun. Semua itu dipicu oleh tuntutan gaya hidup modern serta kian langkanya lahan yang tersedia di perkotaan.

Cuan Lebih Tinggi
Menurut definisi para ahli tata ruang, superblok adalah suatu kawasan di perkotaan yang dirancang secara terpadu (integrated development), berdensitas cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed-use).

Memang, belum ada ‘aturan’ tentang berapa minimal luas suatu superblok; namun jika satu master plan terdiri dari beberapa blok/gedung yang saling terintegrasi, maka itu sudah bisa diklaim sebagai superblok.

Seperti kita ketahui, superblok menawarkan segudang kemudahan bagi masyarakat urban. Lokasinya terintegrasi dengan beragam fasilitas seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, dan apartemen.

Tingginya tingkat kemacetan di kota besar mendorong masyarakat untuk memilih hunian di satu kawasan yang terpadu dengan kantor dan mal demi memudahkan mobilitas.

Dengan adanya superblok, masyarakat bisa beraktivitas dalam satu kawasan sehingga lebih efisien dalam hal waktu dan tenaga. Tinggal sekaligus bekerja dalam kompleks superblok kini bahkan mulai menjadi gaya hidup bagi sebagian kalangan.

Bayangkan saja. Jika ingin belanja, penghuninya tinggal turun ke mal yang terletak di lantai bawah. Pergi dan pulang kerja pun tidak perlu ‘bermacet-macet ria’. Cukup dengan berjalan kaki sebentar dia sudah sampai ke gedung kantor atau apartemen yang masih satu kompleks.

Selain menjadi tempat tinggal, properti dalam superblok juga menjadi instrumen investasi yang menjanjikan. Ambil contoh apartemen. Dari sisi investasi, hunian vertikal ini menawarkan tingkat return menggiurkan: bisa mencapai 25% per tahun. Lokasi strategis dan kemudahan bagi para penghuni merupakan faktor yang melambungkan harga sewanya. Gandaria-City

Apalagi kalau apartemen itu berada dalam kawasan superblok yang terintegrasi dengan perkantoran dan mal. Sebab, tingkat okupansi di lokasi tersebut pasti tinggi. Otomatis, yield sewanya bagus. Hal ini juga membuat kenaikan harganya di pasar sekunder jauh lebih tinggi daripada apartemen yang stand alone.

Contohnya apartemen di Gandaria City, Jakarta. “Itu unbelievable, Pak,” kata Stefanus Ridwan, Direktur Pakuwon Group.

Dulu unitnya dijual seharga Rp1,5-1,6 miliar, sekarang sudah Rp4,9 miliar. Harga jualnya melonjak tiga kali lipat dalam tempo tiga tahun. “Enggak ada bisnis yang bisa naik seperti itu,” ujar Stefanus.

Belum lagi, ada keuntungan tersendiri dari terpadunya apartemen dengan mal dan perkantoran. Masalah kesulitan lahan parkir bisa diatasi dengan pengalihan parkir ke mal ataupun perkantoran.

Soalnya, saat weekdays parkir mal relatif sepi, tapi membeludak saat weekend. Ini kebalikan dengan yang terjadi di perkantoran. Jadi keduanya bisa saling mengisi.

Namun, perlu dingat, tidak selamanya apartemen yang terintegrasi itu bagus. Penghuni di apartemen eksklusif belum tentu suka jika dalam huniannya ada mal.

Namun, menurut Artadinata Djangkar, Direktur Ciputra Group, “Hal ini mungkin bisa ditoransi jika mal tersebut dikemas secara premium sehingga tidak terlalu crowded dan mengganggu kenyamanan.”Terlepas dari itu, pasar superblok tampak kian ramai.

Berdasarkan riset Property-In, jumlah superblok di Tanah Air baru sekarang sudah mencapai 80 buah. Lokasinya pun kian tersebar ke berbagai kota Nusantara. Persaingan tentunya akan semakin sengit.

Oleh karena itu, para developer dituntut untuk lebih kreatif menciptakan diferensiasi produk superbloknya. Di sini bisa terjadi perang konsep dan pemasaran yang seru.

Lebih dari sekadar menambah jumlah bangunan, dari ‘4 in 1 ‘ menjadi ‘5 in 1’ , kompetisi nanti akan lebih mengarah ke diferensiasi konsep tematik masing-masing superblok—seperti yang berhasil dilakukan oleh Suntec City (Singapura) dengan konsep business and trade superblock atau Ropponggi Hill (Tokyo) yang mengusung tema lifestyle.

Tren superblok masih akan terus berlanjut. Sebab, mengutip ungkapan sastrawan Mark Twain: “Tuhan tidak menciptakan bumi yang kedua”. Artinya, lahan untuk properti bakal semakin langka.

Permintaan akan superblok pun bakal terus meningkat dan menjadi peluang bagus untuk meraup untung berlipat. – David S. Simatupang

About The Author

Related posts