Singapura – Melorot Hingga 50 persen

Story Highlights

Berbagai aturan pengetatan pasar properti mewah di Negeri Singa ini menjadikannya kurang menarik lagi bagi investor.

Jakarta, Property-In.co – Daya tarik properti mewah di Singapura kini memudar sejak pemerintah di sana mulai menaikkan pajak penjualan hingga 18% pada 2013. Dampak berbagai beleid yang dikeluarkan pemerintah tadi memang cukup parah, beberapa properti di Negeri Merlion ini mengalami penurunan hingga setengah harga dari masa puncaknya pada 2012.

Tak ayal, hal ini membuat kelimpungan para miliarder yang sebelumnya tergiur berinvestasi properti di sana. Sebelum berbagai pembatasan ini diterapkan dan kebijakan perbankan mereka masih lebih bersahabat, pasar properti Singapura sangat diminati. Terlebih resor mewah di Pulau Sentosa ,yang dibuka lebar-lebar untuk kalangan investor swasta luar negeri.

Lihat saja penuturan manajer hedge fund Australia Stephen Fisher (51), seperti dilansir Bloomberg News. Fisher mengaku beruntung sempat memiliki rumah di Pulau Sentosa  yang dibelinya pada 2005. “Kini saya akan berpikir ulang jika ingin membeli properti kedua di Singapura karena pajaknya lebih tinggi. Ini jadi kurang menarik,” ujar Fisher, awal November lalu.

Daya tarik properti di sana memudar. Harganya pun tertekan. Kondominium di kawasan residensial terbatas yang menghadap Selat Singapura itu berada pada titik harga terendahnya sejak akhir 2006 berdasarkan data 15 transaksi dari Maybank Kim Eng Securities. Beberapa bungalow bahkan dijual 50% di bawah harga puncak 2012, menurut data Otoritas Pembangunan Urban (URA).

Aturan Pengetatan
Singapura memang telah mencoba membatasi pasar properti sejak 2009 dengan berbagai kebijakan, termasuk aturan sewa lebih ketat yang berlaku tahun lalu. Negeri pulau itu tampaknya tak akan melonggarkan aturan sampai “terjadi koreksi harga yang berarti,” kata Menteri Keuangan Tharman Shanmugaratnam.

Deputy Prime Minister and Finance Minister Tharman Shanmugaratnam
Deputy Prime Minister and Finance Minister Tharman Shanmugaratnam

Alan Cheong, direktur Savills Plc di Singapura turut prihatin. Menurutnya, harga properti di Pulau Sentosa telah anjlok 40% sejak 2012 dibandingkan penurunan harga sebesar 28% saat meletusnya krisis keuangan global 2008. “Kebijakan pemerintah berampak pada permintaan dan kita melihat ada pergeseran minat orang asing dari tempat ini. Penurunan harganya mirip seperti ketika terjadi krisis 2008,” ujar Cheong.

Kebijakan itu tergolong sangar. Bayangkan, batas kredit perumahan yang bisa diambil debitur maksimal 60% dari pendapatan tahunannya. Bea meterai pun lebih besar untuk pembelian rumah. Pajak tambahan untuk orang asing yang membeli properti hunian juga naik dari 10% menjadi 15% pada 2013. Selain itu, semua penjual rumah harus membayar retribusi 16% jika menjual properti yang baru dibelinya dalam jangka waktu satu tahun.

Donald Han, direktur pelaksana firma broker real estate Chestertons, menuturkan rumah dengan luas di atas 185 meter persegi yang harganya antara S$4 juta-5 juta paling terkena dampak bea meterai itu. Menurut Maybank Kim Eng, dalam lelang tahun lalu harga beberapa kondominium telah melorot sampai 45%.

Seperti diketahui, harga rumah di Singapura telah mencapai rekor tertinggi pada kuartal ketiga 2013 di tengah rendahnya tingkat bunga. Namun, kemudian terus turun pada setiap kuartal. Sebelumnya, pada 2004, Singapura telah melonggarkan aturan yang memungkinkan orang asing membeli tanah untuk membangun rumah di Sentosa. Ini menarik banyak investor dari Australia dan Rusia.

Sentosa Cove dengan banyak rumah mewah yang dilengkapi marina, menjadi lokasi pertama yang bisa dibangun rumah oleh orang asing dengan izin yang mudah dari Otoritas Pertanahan Singapura.

“Pembatasan itu sebetulnya untuk membantu warga Singapura, namun dalam prosesnya juga membatasi prospek pertumbuhan ekonomi negeri itu,” kata Bhupendra Kumar Modi yang nilai kekayaannya saat ini diperkirakan mencapai US$2 miliar. Pengusaha Australia keturunan India itu memiliki dua properti di Sentosa. Gina Rinehart, orang Australia terkaya, punya dua apartemen di Seven Palms, proyek Sentosa Cove. Sebuah perusahaan yang terkait dengan Rinehart juga membeli apartemen di tempat itu senilai US$44 juta.

Sentosa, yang dihubungkan dengan jembatan sepanjang 710 meter menuju Singapura, dulunya pangkalan militer dan menjadi tempat tahanan perang selama pendudukan Jepang dalam Perang Dunia II. Pada 1970-an, pemerintah Singapura mengembangkan pulau seluas 500 hektare itu menjadi resor hiburan untuk mendorong pariwisata.

Resort World Sentosa, dikembangkan oleh Genting Singapore Plc pada 2010 dengan investasi S$7 miliar, merupakan lokasi dengan satu kasino dan Taman Hiburan Universal Studio satu-satunya di Asia.

Negatif

Analis Voyage Research, Liu Jinshu, dilansir laman frontroll.com mengatakan, penurunan ini terutama dialami oleh pengembang properti besar seperti CapitaLand yang sahamnya anjlok 10% dan City Developments (lebih dari 20%). Dalam daftar pengembang properti yang terdaftar di Singapore Stock Exchange, sekitar 13 dari mereka memiliki pengembalian negatif tahun ini. Sementara sekitar 23 dari mereka memiliki hasil positif,” jelas Liu. Menurutnya, pengembang harus mengatasi potensi tingkat penjualan yang lebih lambat.

Margin menjadi terbatas dan kenaikan harga juga tak bisa tinggi, seiring meningkatnya biaya konstruksi. “Kami pikir angka moderat kenaikan harga 5-10%. Kita tidak bisa berharap margin naik 30-40%, 20% justru cukup baik,” imbuh Liu.

Meski begitu, sebagian besar analis setuju bahwa kebijakan ini mampu dengan cepat meredam penjualan dan menstabilkan harga properti. Namun, belum ada kesepakatan tentang berapa lama situasi ini akan bertahan, mengingat likuiditas masih berlimpah di tengah menurunnya suku bunga global.

Sebagian permasalahan ini berada di luar kendali Singapura, karena tergantung pada kapan dan seberapa cepat perekonomian besar di dunia mampu menaikkan suku bunganya sehingga berpotensi mengerem laju aliran investasi di Asia. Caca Casriwan, dari berbagai sumber

 

 

About The Author

Related posts