Rumah toko atau ruko merupakan properti komersial yang cukup menggiurkan untuk investasi. Namun, lantaran harganya yang terus meroket timbul pertanyaan: apakah ruko tetap menjadi pilihan investasi yang seksi?
Oleh: Ade Komala
Malam minggu tiba. Saatnya saya dan teman-teman sejenak mengisi aktivitas malam dengan berburu kuliner. Kami sepakat untuk pergi ke kawasan Kelapa Gading karena jaraknya yang tak terlampau jauh dari rumah kami.
Saat itu tepat pukul 19.00, tapi Kelapa Gading yang dijuluki ‘kawasan seribu ruko’ ini sudah tampak padat. Sepanjang Jalan Boulevard, di sisi kanan maupun kiri, terlihat deretan mobil parkir di depan ruko-ruko. Bukan hal aneh, mengingat kawasan ini memang begitu semarak dengan ruko yang diisi berbagai macam jenis usaha. Mulai dari bisnis kuliner, toko hingga bisnis jasa lainnya.
“Setiap malam pasti rame di sini, Mas. Apalagi kalau sudah malam minggu begini,” ujar Jaja, petugas parkir sekitar ruko Kelapa Gading.
Ini sedikit menjelaskan, bagaimana investasi ruko di sana sangat menarik. Selain itu, banyak kelebihan yang ditawarkan dari bisnis ini. Apa pun properti yang dibangun developer, di sana pasti sudah ada pasar yang tercipta.
Segmen properti ruko memang selalu tumbuh subur, seiring menjamurnya usaha kecil. Pasokannya terus bertambah tiap tahun. Lokasinya pun tersebar, tidak hanya di pusat kota saja tapi juga sampai ke pinggiran Ibu Kota. Maklum saja, pemain properti yang satu ini sangat beragam mulai dari developer kecil hingga developer besar.
Menurut pengamat properti Panangian Simanungkalit, ruko masih menjadi primadona untuk investasi. Tentu dengan beberapa catatan yang harus diperhatikan. “Jika mau investasi, apartemen itu yang paling ekonomis; tapi kalau punya modal lebih, ruko lebih bagus,” ujarnya.
Namun, kendalanya saat ini adalah harganya terlampau banyak ‘digoreng’. Ini mengakibatkan harga ruko yang sulit terkontrol. Mengacu pada tabel return investasi yang dikeluarkan oleh PSP, ruko setidaknya memiliki yield sewa 6-9% per tahun. Sedangkan untuk capital gain harus berada di angka 8-12%.
Lantas, apakah angka tersebut masih relevan dengan keadaan saat ini? Panangian menilai, masih relevan. Karena sejatinya ini merupakan tabel acuan bagi para calon investor. “Artinya, jika nantinya calon investor menemukan angka di bawah angka yang ada di tabel itu, sebaiknya jangan diambil,” tambahnya.
Permintaan yang terus meningkat menjadi alasan pengembang untuk tetap membangun ruko dalam bisnis mereka. Properti ruko memang layak dijadikan portofolio investasi. Sebab, kenaikan harga ruko selama ini lebih kencang dibanding dengan harga rumah residensial sekalipun.
Erwin Karya, Associate Director Ray White, menuturkan bahwa permintaan ruko baru saat launching sangat tinggi dan pasti selalu ludes terjual. Namun, ruko-ruko baru saat ini lebih sering kita jumpai di pinggiran Jakarta seperti Bogor, Depok, Bekasi, Tanggerang, Cikarang.
Permintaan ruko memang tergolong tinggi, terutama di kawasan industri, perdagangan, bisnis, dan hiburan. Di wilayah-wilayah seperti ini, ruko dapat menjadi pendukung ekonomi dan bahkan bisa dijadikan motor utama penggerak roda ekonomi suatu daerah.
Bisa Jual atau Sewa
Pada umumnya ruko berada di kawasan bisnis yang ramai dan juga prospektif secara ekonomis. Secara utuh ruko biasanya didirikan untuk membangun fondasi ekonomi suatu kawasan terlebih dulu—sebelum akhirnya pengembang lanjut membangun residensial.
Pengamat properti Nata Susanto mengatakan, pertaruhan subsektor ruko berada di semester awal 2017. Jika dalam semester awal membaik, maka bisa jadi semester II adalah waktu yang pas untuk berinvestasi di sana.
Terkait hal itu, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam berinvestasi ruko. Mulai dari harga, lokasi, hingga nilai sewanya. Semua itu harus diketahui oleh calon investor. “Perlu kita perhatikan, apakah harga di lokasi tersebut sudah mulai jenuh atau akan naik. Jadi perlu dilihat sunset atau sunrise,” ungkap Nata yang juga berprofesi sebagai developer.
Sementara itu, dalam hitungan Erwin, rata-rata kenaikan harga ruko di Jakarta sekitar 15-20%. Namun, bila ruko disewakan, maka yield-nya cuma sekitar 2-5% per tahun. Meskipun ini semacam ‘anomali’, tren investasi ruko terus bertumbuh, prospeknya tetap menggiurkan.
Kontrak sewa pada ruko biasanya lebih panjang dibanding sewa rumah, sekitar 2-3 tahun. Karenanya, pemilik ruko harus memperhitungkan keuntungan yang didapat dengan menyewakan dalam jangka waktu lebih lama. Semakin lama jangka sewa, maka semakin murah biaya sewanya.
Lalu, tingkat pengembalian pada investasi ruko lebih besar dibanding properti jenis lain. Salah satunya karena luas bangunan ruko lebih besar jika dibandingkan dengan luas tanahnya sendiri. Apalagi jika ruko memiliki lokasi yang berhubungan langsung dengan pusat bisnis dan prospektif secara ekonomi, harganya pasti bakal lebih tinggi lagi.
Namun, jika kita ingin menjual, kapankah waktu yang tepat untuk itu?
Menurut Nata, ada dua waktu yang tepat. Pertama, ketika sudah mendekati serah terima. Biasanya lama pembangunannya tergantung dari para pengembang, bisa 1-1,5 tahun. Yang kedua, kita bisa menunggu sampai pasarnya matang, yaitu saat okupansinya sudah baik, pasarnya sudah terbentuk, dan harganya sudah naik.
