Jika Anda berkeinginan menjadi investor properti, maka Anda harus memahami hal yang paling mendasar dari investasi tersebut, yakni ROI!
Property-In.co – Kini semakin banyak pengembang yang menawarkan rumah dengan iming-iming return on investment (ROI) tinggi. Sebagai investor, Anda mungkin akan tergoda dengan penawaran ini. Ambil contoh sebuah iklan pengembang di Bali menawarkan kondotel dengan ROI sebesar 18% setahun atau 90% dalam lima tahun. Menurut hitung-hitungan ini, break event point dari pembelian properti Anda akan tercapai dalam enam tahun. Tahun berikutnya, Anda tinggal merasakan pengembalian dari investasi Anda.
Properti memang tidak sekadar menawarkan tempat tinggal bagi Anda, tapi juga pengembalian investasi. Kebanyakan properti, seperti rumah dan apartemen, harganya akan terus meningkat sehingga memungkinkan terjadinya ROI positif.
ROI dapat definisikan sebagai persentase nilai pengembalian dari investasi Anda setelah dikurangi dengan biaya-biaya. Dalam berinvestasi properti, mengetahui ROI sangatlah penting karena ROI merupakan indikator yang menentukan apakah properti Anda bernilai atau tidak.
Secara teori, rumus ROI adalah:
Gain from Investment – Cost of Investment
ROI = ——————————————————
Cost of Investment
Misalnya sebuah rumah Anda beli senilai 500 juta rupiah, kemudian Anda renovasi dengan biaya 100 juta. Dalam lima tahun, rumah Anda ternyata bernilai 1 miliar rupiah. Maka ROI dari rumah Anda jika dijual adalah sebesar:
1 miliar – (500 juta + 100 juta)
ROI = —————————————- = 0,66 atau 66%.
600 juta
Dari sini kita bisa melihat bahwa ROI juga memperhitungkan biaya perbaikan dan perawatan rumah. Sering kali investor lupa memasukkan biaya-biaya ini dan hanya melihat ROI secara sederhana, yakni berapa harga rumah pada saat dibeli dan berapa harga rumah pada saat dijual. Padahal selama Anda memiliki rumah ini mungkin ada biaya perbaikan atau renovasi rumah yang menelan biaya cukup besar.
Orang sering kali juga menyamakan antara ROI dengan yield. Dalam bahasa investasi, keduanya sering diartikan berbeda, sekalipun dua-duanya merupakan hasil yang didapat dari investasi Anda. ROI biasanya berhubungan dengan capital gain atau hasil pengembalian pada suatu periode dari modal yang Anda keluarkan pada masa lalu. Sebaliknya yield menyangkut return on investment per tahun dari biaya investasi yang dikeluarkan. Dalam hal properti, yield menyangkut berapa nilai sewa per tahun dari biaya properti yang dikeluarkan.
Sebagai contoh, properti Anda senilai 500 juta dan Anda bisa menyewakannya seharga 20 juta setahun. Maka yield Anda setahun adalah:
20 juta
ROI setahun = —————— = 0.04 atau 4% setahun
500 juta
Yang menarik, dalam konsep ROI ini adalah metode out of pocket atau biasa disebut leverage. Artinya, biaya investasi yang menjadi dasar perhitungan ROI diperoleh dari nilai uang yang dikeluarkan benar-benar dari kantong si pemilik properti. Sebagai contoh, untuk membeli apartemen senilai 1 miliar, sang investor mungkin hanya mengeluarkan 200 juta rupiah sebagai down payment sementara sisanya dibiayai oleh bank.
Si pemilik apartemen mengeluarkan cicilan apartemen dan bunga sebesar 20 juta rupiah setahun. Kemudian, properti tersebut disewakan dengan harga 40 juta setahun. Maka yield–nya adalah sebesar:
40 juta – 20 juta
ROI setahun = ——————————- = 0.1 atau 10% setahun
200 juta
Jadi, Anda bisa mendapatkan persentase ROI yang tinggi jika Anda berhutang kepada bank. Tapi jika Anda membeli rumah tersebut dengan cash senilai 1 miliar, maka biaya investasi Anda menjadi besar, dan yield Anda setahun menjadi sangat kecil.
Makanya, tidak mengherankan jika iklan kondotel di Bali di atas berani menawarkan ROI sebesar 18% setahun. Mereka sudah memperhitungkan nilai penyewaan dari kondotel Anda dibandingkan dengan down payment yang Anda keluarkan.
ROI bisa Anda tingkatkan, tergantung dari strategi yang Anda jalankan. Selain metode di atas, meningkatkan ROI secara mendasar bisa dilakukan dengan memilih properti di lokasi yang tepat. Memilih properti di area yang memiliki potensi kenaikan harga tinggi akan menyebabkan ROI Anda pada saat menjual juga tinggi.
ROI tinggi juga bisa diraih jika Anda beruntung mendapatkan properti dengan harga di bawah market value. Jika di sebuah area harga pasaran rumah adalah 1 miliar sementara Anda mendapatkan rumah senilai 850 juta, praktis Anda memiliki kesempatan untuk mendapatkan ROI yang tinggi.
Strategi lainnya adalah meningkatkan harga sewa dari properti Anda. Dengan menambah biaya interior apartemen sehingga terasa mewah, Anda mungkin bisa menyewakannya dengan harga premium. Akibatnya, ROI Anda pun terdongkrak naik.
Memilih properti yang memerlukan sedikit biaya perbaikan juga bisa membuat ROI properti Anda semakin tinggi. Terkadang, dua buah rumah bertipe sama—dan dijual dengan harga sama—bisa jadi berbeda dalam hal kualitas. Rumah pertama dibangun dengan kualitas bangunan yang buruk sehingga pada tahun-tahun berikutnya Anda akan disibukkan dengan biaya perbaikan dan perawatan. Sedangkan, rumah kedua dibangun dengan kualitas bangunan yang baik. Akibatnya, biaya investasi Anda tidak perlu membengkak karena perbaikan dan perawatan rumah.
Jika Anda berkantong tebal, cara lain meningkatkan ROI adalah dengan menambah jumlah properti sehingga memungkinkan Anda memiliki portofolio properti yang bisa menambah pundi-pundi kekayaan dari hasil ROI tinggi. (RS)
