Property, Properly, Prosperity

Menerapkan prinsip Kaidah Investasi [K x (L + L + L)] = [L x (K + K + K)] dalam memilih sunrise property.  

Oleh: Yosi Hidayat Prabowo *

Property-In.co – Beberapa tahun terakhir kita semua tahu bahwa harga tanah di kawasan premium (prime location) mengalami peningkatan pesat dan cukup spektakuler. Fenomena itu terjadi hampir di setiap daerah di Indonesia seperti di Jakarta, Bandung, Semarang, Surabaya, Medan, Balikpapan, Manado dan Bali.

Hal ini dikarenakan berlakunya Hukum Penawaran dan Permintaan (supply & demand) yang juga berkaitan dengan Hukum Kelangkaan’ (the law of scarcity). Dengan semakin meningkatnya permintaan masyarakat yang cenderung ingin memiliki properti di pusat kota—lantaran nilai strategis dan prestise—pengembangan di area kawasan premium itu pun semakin gencar dilakukan guna memenuhi permintaan tersebut. Akibatnya, lahan-lahan yang tersedia semakin langka dan pada akhirnya harga tanah melambung.

Kenaikan harga tanah yang sangat signifikan terjadi di Jakarta. Semenjak Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengeluarkan Peraturan Gubernur No.175/2013 tentang Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan tahun 2014, maka terjadi perubahan kenaikan NJOP-PBB (kenaikan tertinggi dan kenaikan terendah pada sebuah wilayah dan kawasan). Contohnya di Jakarta Pusat, kenaikan tertinggi di kawasan Gambir (136%) dan terendah di kawasan Johar Baru (53%); sedang di Jakarta Barat, tertinggi di kawasan Rukan Puri Mansion (269%) dan  terendah kawasan Palmerah (46%).

Mengacu pada pemaparan di atas, tidaklah heran bila banyak developer yang mengalihkan bidikannya ke wilayah Ring-2 atau bahkan Ring-3. Alasannya, harga tanah di area tersebut masih reasonable, relatif masih cukup luas dan prospektif untuk pengembangan. Hal ini juga dilakukan berdasarkan pengalaman sukses spektakuler yang pernah terjadi di kawasan “sunrise area” seperti di Kelapa Gading, Cibubur, Bintaro, dan Serpong. Nah, kawasan penyangga Jakarta seperti Depok, Tangerang, dan Bekasi sekarang juga sedang naik daun sekaligus menjadi primadona para investor.

Demikian pula halnya di daerah, di kawasan Ring-2 dan Ring-3 juga terdapat symptom fenomena pengembangan yang dahsyat. Di Bandung, misalnya. Kawasan seperti Dago, Merdeka, Asia-Afrika, Braga, dan Jalan Riau senantiasa menjadi incaran utama investor. Tapi, kini para investor dan developer juga mulai melirik opportunity di wilayah Bandung Timur seperti: Ujung Berung-AH Nasution, Ciganitri, Antapani, Arcamanik, Soekarno-Hatta, Gede-Bage, Cibiru, Rancaekek, dan Jatinangor.

Kawasan baru yang sedang mengalami dinamika pengembangan karena adanya demand cukup tinggi dari masyarakat itu sering disebut dengan istilah “sunrise area” atau “sunrise property”. Namun, diperlukan ketajaman naluri bisnis serta kejelian bagi developer maupun investor dalam melihat prospek pengembangannya ke depan. Mereka yang bersifat visioner dan punya “indera keenam” senantiasa menjadi leader dan penikmat pertama dari pengembangan kawasan ini.

Ada beberapa parameter yang dapat digunakan sebagai acuan dalam melakukan pengambilan keputusan investasi. Pertama, fasilitas umum. Perlahan tapi pasti seiring berjalannya waktu, biasanya di kawasan ini mulai bermunculan fasilitas-fasilitas umum seperti rumah sakit, sekolah, kampus, wisata kuliner, tempat ibadah, pasar tradisional dan modern, pusat perdagangan dan perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, terminal, dan stasiun. Kedua, tingkat kepadatan penduduk. Demikian halnya, pembangunan kawasan residensial mendorong penduduk mulai memadatinya dengan cepat. Ketiga, tingkat kepadatan lalu-lintas. Kemacetan sering kali  “menjengkelkan”, namun hal ini justru menjadi indikasi bahwa kawasan tersebut sudah mulai hidup dan berkembang.

Beberapa indikator tersebut dapat dijadikan acuan bahwa suatu kawasan sudah mulai diminati masyarakat, demand-nya mulai meningkat. Berdasarkan pengalaman, sering kali berinvestasi di kawasan sunrise property ini justru menghasilkan keuntungan berlipat-lipat. Bermunculannya pembangunan fasilitas ataupun infrastruktur akan menimbulkan multiply effect yang sangat signifikan.

Keuntungannya, dengan mengeluarkan modal investasi yang relatif masih murah dan kecil, investor bisa meraih keuntungan dengan margin profit yang besar. Persentase keuntungan “capital gain”-nya mencapai 20-50%, bahkan ada yang mencapai 100% seperti yang pernah terjadi di Kelapa Gading dan Serpong. Anomali pun terjadi di Kelapa Gading, meskipun sering banjir, harga tanah di kawasan tersebut selalu mengalami kenaikan signifikan setiap tahun. Luar biasa!

Sustainable-sellingPrinsip 1K x 3L = 1L x 3K
Dalam melakukan keputusan investasi properti yang baik, kita tidak akan lepas dari prinsip 1K x 3L. “K” di sini adalah Konsep yang ditawarkan oleh developer; sementara “3L”-nya meliputi: Legalitas, Lokasi, dan Lingkungan. Sering kali kita mendengar bahwa prinsip investasi properti adalah Lokasi, Lokasi, dan Lokasi. Namun apabila kita melakukan pengamatan dan penilaian secara jeli, ada beberapa proyek properti yang mengalami mati suri—bahkan “bleeding”–meskipun dibangun di kawasan premium.

Ini terjadi lantaran konsep dan desain produk yang ditawarkan tidak “berorientasi pada pasar” (market oriented). Sering kali developer juga melupakan faktor fundamental yang membuat investor dan konsumen merasa kurang nyaman dalam berinvestasi. Status legalitas kepemilikan dan lingkungan di sekitarnya kerap luput dari perhatian. Padahal dewasa ini, konsumen sudah semakin pintar dan cermat dalam melakukan buying decision.

Apabila prinsip Kaidah 1K x 3L tersebut sudah dapat dipenuhi, maka pihak developer akan memperoleh 1L x 3K. “L” di sini adalah Loyalitas dari para investor atau konsumen karena mendapatkan “3 K” (Kenyamanan, Keuntungan, dan Kepuasan). Status “consumer” akan bergeser menjadi “customer” karena mereka dapat melakukan pembelian ulang (repeat order) setiap kali developer menawarkan proyeknya.

Developer yang menawarkan properti yang berkonsep market oriented akan dapat memenuhi kebutuhan, keinginan, serta harapan konsumen. Selain itu, apabila developer berhasil menyampaikan USP (Unique Selling Proposition) yang dimilikinya kepada segmen pasar yang dituju, maka  otomatis dia akan memiliki benefit, competitive advantage serta perceived value di mata konsumen.

Dengan terpenuhinya hal-hal tersebut, maka konsumen akan mendapatkan 3K dalam berinvestasi, yaitu kenyamanan, keuntungan, dan kepuasan. Pada akhirnya, pengembang tidak hanya sekadar mendapatkan konsumen tapi juga pelanggan yang memiliki loyalitas (loyalty customer). Mereka bisa menjadi kekuatan word of mouth bagi calon pelanggan lainnya.

Melakukan investasi atau keputusan pembelian properti di kawasan Ring-2 atau Ring-3 sekalipun justru bakal menguntungkan. Pasalnya, ini cenderung lebih murah dan membutuhkan modal investasi relatif lebih kecil dengan hasil imbal balik investasi (return on investment) yang lebih besar. Dengan kejelian serta ketajaman analisis yang tepat, profit yang akan diperoleh justru berlipat ganda. Untuk itu, investor dapat menggunakan prinsip Kaidah [1K x (3L)] = [1L x (3K)] dalam melakukan investasi properti.

Robert G. Allen, motivator bisnis properti dari Amerika Serikat, mengatakan: “Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait”. Keputusan pembelian ataupun investasi properti berkaitan dengan momentum waktu yang cepat dan tepat. Properti akan menjadi sumber kemakmuran apabila dilakukan dengan cara yang tepat, dengan analisis yang tepat dan dalam momentum waktu yang tepat. Property, properly, and prosperity… Yosi Hidayat Prabowo – * Penulis adalah konsultan properti yang telah menekuni bisnis ini selama lebih dari 20 tahun.

About The Author

Related posts