Property Cash Machine

Property-in.co – Sebagai pilihan investasi, kondotel relatif lebih aman serta dapat memberikan keuntungan dan kemudahan yang jelas berbeda dengan apartemen sewa. Kondotel tampil murni sebagai produk investasi yang menawarkan model kepemilikan unit kondominium untuk dikelola seperti hotel. Model investasi kondotel juga memiliki perbedaan dibandingkan dengan rumah tinggal (landed house).

Investor rumah tinggal bertitik pada keuntungan modal (capital gain) dari kenaikan harga jual rumah. Sedangkan, investor kondotel mengedepankan keuntungan rutin dari nilai sewa unit, selain harga jual yang juga turut bertambah tiap tahunnya.

Kondotel dipercaya mampu memberikan keuntungan berlipat bagi pelakunya karena, seperti yang dijelaskan di atas, skema investasinya berbeda dari model kebanyakan investasi lainnya. Umumnya, investor diberikan jaminan sewa (rental guarantee) dengan ROI (return on investment) di kisaran 6-11% per tahun.

Yield income yang diberikan dalam bentuk jaminan sewa ini paling tidak memberikan kejelasan dan kepastian—di samping tentunya mendapatkan capital gain dari peningkatan nilai aset properti yang telah dibeli pada saat early bird. Dengan begitu, investor properti benar-benar merasakan uang begitu mudah didapatkan dan bekerja untuknya.

Selain menjanjikan keuntungan fantastis, keunggulan invetasi kondotel adalah tingkat risikonya yang tergolong rendah dan minim (lihat tabel). Tabel di bawah ini menjelaskan bahwa investasi properti memiliki risiko cenderung lebih rendah dan stabil dibandingkan jenis investasi lainnya. Pada prinsipnya, hampir bisa dipastikan investor tidak ada mengalami kerugian jika membenamkan uangnya di properti.

Sumber: Pusat Studi Properti Indonesia

Satu lagi yang juga menjadi ‘jaminan’ bagi investor adalah kepastian demand masyarakat relatif tinggi. Pasar kondotel terbentuk karena adanya permintaan. Faktanya , jika seseorang menginap di hotel dalam jangka panjang tentu biayanya sangat mahal, sementara jika menyewa apartemen pun mungkin waktunya tidak sampai setahun.

Belum lagi jika menyewa apartemen, tentunya konsumen juga harus memikirkan urusan sehari-hari seperti membersihkan ruangan, mengganti sprei, dan lain-lain—yang bakal merepotkan bagi penyewa. Sementara di kondotel semua hal itu sudah ditangani seluruhnya oleh manajemen hotel. Singkatnya, menurut Yossi Hidayat Prabowo, pemerhati properti dari NAI, berinvestasi kondotel terasa tambah menarik karena unsur PAMER (Praktis, Aman, Menguntungkan, Eksklusif, dan Refreshing).

Satu hal yang perlu diperhatikan, modal yang dibutuhkan untuk memiliki kondotel tidaklah sedikit. Nilainya rata-rata sudah mencapai angka miliaran. Akan tetapi, hal itu setimpal dengan keuntungan yang bakal diraih oleh investor seperti rental guarantee yang rata-rata diberikan antara 2-3 tahun, dengan besaran pendapatan sewa umumnya 8-12% per tahun (nilai minimum okupansi penghuni tergantung dari lokasi kondotel tersebut).

Selepas masa jaminan sewa berakhir, pendapatan sewa bagi investor akan bergantung pada kinerja operasional hotel secara keseluruhan, yang memengaruhi pembagian keuntungan tahunan antara pemilik dan operator hotel.

Kondotel terasa tambah menarik karena unsur PAMER (Praktis, Aman, Menguntungkan, Eksklusif, dan Refreshing)

Uniknya, meskipun kondotel lebih banyak digunakan untuk kepentingan bisnis, namun investor juga bisa menikmati unit miliknya sendiri dengan sistem complimentary stay selama beberapa hari dalam setahun. Sistem ini diberlakukan dengan skema poin. Poin weekdays dan weekend berbeda, begitu pula untuk hari raya dan tahun baru.

Contohnya begini: suatu kondotel memberikan poin kepada pemilik untuk memakai hak menempati unitnya 25 poin per tahun dengan rincian: weekdays= 1 poin per hari, weekend= 2 poin per hari, hari raya dan tahun baru= 5 poin per hari.

Victor Sanjaya, salah satu investor, mengakui bahwa investasi di kondotel memang menjanjikan keuntungan yang lumayan besar. Hal tersebut diungkapkannya setelah ia menggeluti investasi properti kondotel. Saat ini Victor tercatat memiliki dua unit kondotel di lokasi berbeda. Satu di Surabaya, satu lagi di Jakarta. Keuntungan yang diperoleh dari kondotel, menurutnya, sangat cepat untuk pengembalian investasi terutama karena disokong oleh faktor lokasi yang strategis.

“Lokasi harus berada di titik-titik premium agar unit yang kita punya memiliki daya isi dari konsumen tinggi,” ujar Victor saat diwawancarai bulan lalu. Meski tidak menjelaskan secara rinci berapa keuntungan yang diterimanya, ia mengatakan sudah mendapatkan ROI dalam kurun waktu relatif singkat: hanya tiga tahun!

Soal tantangan yang dihadapi, lanjut Victor, kendala terbesar saat ini adalah rendahnya demand dari masyarakat untuk menginap di hotel. Terlebih dengan adanya peraturan baru di sejumlah kementerian dan lembaga negara, yaitu larangan mengadakan rapat di hotel. Hal itu cukup berpengaruh terhadap larisnya unit yang ia miliki. “Namun, setidaknya, saya merasa bangga karena saya seperti memiliki hotel sendiri. Meski hanya dua unit,” katanya sambil tertawa.

Dampak aturan baru tersebut juga diamini oleh Ali Tranghanda, Direktur Indonesia Property Watch. “Kondotel terkait sewa hotel kini sedang turun,” tuturnya. Tapi ini bukan soal investasinya, melainkan demand konsumen untuk sewa hotel.

Oleh karena itu, ketika sebelum memilih kondotel sebagai investasi masa depan, investor mesti benar-benar memerhatikan prinsip 3L-KDO. “3L” merupakan singkatan dari legalitas dan status kepemilikan, lokasi proyek kondotel, serta lingkungan sekitar. Selanjutnya “KDO” adalah design bangunan beserta fasilitasnya, reputasi developer, dan kejelasan manajemen ataupun operator hotel dan gimmick yang diberikan.

Senada dengan prinsip di atas, Ali juga menekankan pentingnya mengutamakan faktor lokasi dalam memilih kondotel yang bakal dijadikan investasi. Selamat berinvestasi.
Aziz Fahmi Hidayat  

Tautan Sebelumnya : Kondotel Investasi Bebas Stres