November 28, 2021

Kondotel, Kuncinya di Occupancy Rate

Harus Cermat

Apa pun jenisnya, yang namanya investasi di properti memang akan selalu menguntungkan. Baik apartemen, landed house, ruko maupun kondotel memberikan kesempatan profit bagi si pemilik modal. Namun, sikap cermat dan hati-hati mutlak diperlukan sebelum memutuskan membeli karena kerugian yang diterima tentu tidak kecil pula.

Ini berlaku pula dalam investasi kondotel. Meski menjanjikan sejumlah hal praktis—seperti tidak perlu memikirkan biaya operasional bulanan dan biaya perawatan serta tidak dipusingkan mencari penyewa karena sudah diakomodir oleh pengelola—investor wajib mengetahui secara detail profil kondotel yang akan dibelinya. Satu hal yang paling utama adalah lokasi. Sekali lagi lokasi berada di posisi top chart yang tidak boleh dianggap sepele.

kondotel

Nah, berbeda dengan kebanyakan oranga yang menyarankan investor memilih kondotel di lokasi wisata, Yosi justru beranggapan sebaliknya. Baginya, berinvestasi unit kondotel di kawasan wisata hanya akan merugikan investor karena peluang mendapatkan occupancy rate yang ideal cuma terjadi di hari-hari tertentu. Katakan dari 7 hari dalam seminggu, kondotel wisata cenderung terisi 2 hari saja yakni Sabtu dan Minggu. Sedangkan di 5 hari lainnya, torehan sewa otomatis menurun atau bahkan tidak terisi.

Akibatnya, harga sewa di lokasi seperti ini menjadi lebih tinggi karena tentunya pengembang atau operator tidak mau menanggung beban biaya operasional yang terus berjalan sekalipun unit tidak dihuni.

“Siapa yang mau menanggung biaya operasional sementara unitnya kosong?” tanya Yosi.

Operator atau pengembang dituntut untuk melakukan terobosan-terobosan gimmick menarik agar bisa memantik pengunjung dalam jumlah yang proporsional di hari-hari weekdays. Untuk itu, Yosi menyarankan ada baiknya membeli kondotel di kawasan bisnis atau perkotaan yang mengusung konsep MICE dalam propertinya dengan harapan volume tingkat hunian terjaga dalam seminggu berturut-turut.

Selain lokasi, permasalahan legalitas proyek dan format perjanjian juga patut dicermati agar tidak terjadi kasus-kasus di kemudian hari. Dan, yang tak kalah penting pula adalah reputasi developer dan operator.

“Cermat dengan tingkat okupansi hunian di lokasi incaran. Ingat, return kondotel tergantung dengan tingkat huniannya. Makin tinggi, makin laku hotel tersebut, tentu sangat berpengaruh pada pendapatan,” ujar Yosi. “Dan terakhir, tetap perhatikan juga kepadatan hotel di wilayah sekitar. Seperti yang kita ketahui, makin banyak pemain berarti makin sedikit pasarnya. Itu yang terjadi saat ini.” □

Apa Saja Keuntungan Kondotel?

Dalam investasi kondotel ada beberapa keuntungan yang bisa diperoleh investor, antara lain:

  1. Rental guarantee (jaminan sewa) yang besarannya tergantung kebijakan pengembang. Rata-rata bermain di angka 10-15% per tahun selama dua tahun pertama. Langkah ini ditempuh sebagai bagian dari komitmen membangun kenyamanan investor. Ada dua model pengambilan rental guarantee. Ada yang diambil di awal sehingga mengurangi harga unit, atau diberikan setelah akad sehingga menjadi keuntungan pertama investor.
  1. Pendapatan lain bisa juga berasal dari penjualan voucher hotel complimentary stay sang Investor biasanya menjual hak menginapnya sendiri kepada orang lain dengan harga sesuai keinginan investor. Tetapi pemilik kebanyakan menggunakan jatah menginapnya untuk keperluan pribadi dan jarang yang dijual ke pihak lain.
  1. Revenue sharing yang merupakan keuntungan yang diterima oleh investor dari penginapan di unit miliknya. Namun, biasanya dibagi dua dengan operator. Umumnya, format sharing ini sekitar 60% untuk investor dan 40% untuk operator.
  1. Terakhir, keuntungan datang dari return kondotel yang lebih tinggi dari rate Rata-rata return per tahun sekitar 8-10%. Jika ditambahkan dengan capital gain atau keuntungan dari selisih harga jual (berdasarkan harga pasar apartemen) dengan harga belinya, maka nilai asumsi keuntungan investasi ini bisa lebih besar.
Pages: 1 2

About The Author

Related posts