Intangible Asset Industri Properti

HANDI IRAWAN D Chairman Frontier Consulting Group Twitter: @handiirawanD
HANDI IRAWAN D
Chairman Frontier Consulting Group
Twitter: @handiirawanD

Pakuwon Jati Tbk (PWON) memiliki nilai kapitalisasi per awal Desember 2014 sebesar Rp24,8 triliun. Ini mencerminkan nilai rasio antara kapitalisasi pasar dan nilai buku (P/BV) sebesar 5 kali atau tepatnya 4,99 kali, berdasarkan harga saham pada 1 Desember 2014.

Dengan kata lain, nilai buku perusahaan ini, yaitu total aset dikurangi dengan semua hutang atau modal disetor ditambah laba ditahan adalah sekitar Rp5 triliun, tetapi nilai perusahaannya mendekati Rp25 triliun. Kalau Anda membeli saham PWON di bursa saham, Anda membayar perusahaan ini dengan nilai Rp25 triliun pada Desember 2014. Nilai intangible asset perusahaan ini 4 kali lipat dari nilai bukunya.

Per 1 Desember 2014, Agung Podomoro Land Tbk memiliki nilai kapitalisasi pasar sebesar Rp7,3 triliun. Rasio P/BV sebesar 1,19. Dengan demikian, nilai intangible asset-nya cuma 0,19 kali dari nilai bukunya. Jadi, untuk perusahaan ini, nilai kapitalisasi pasar dan nilai bukunya tidak berbeda banyak.

Dua contoh perusahaan pengembang besar di atas menunjukkan bahwa intangible asset di industri properti memainkan peran yang penting dan menentukan nilai perusahaan. Pemegang saham bisa mendapatkan nilai perusahaan yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan aset ataupun nilai bukunya. Intangible asset ini sering disebut dengan goodwill bila terjadi proses merger atau akuisisi perusahaan.

Berapa Besar Intangible Asset?

Setiap industri memiliki nilai intangible asset yang berbeda-beda. Total nilai intangible asset untuk seluruh perusahaan yang sudah go-public berkisar antara 1,5-2 kali lipat dari nilai bukunya. Ini menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi perusahaan lebih banyak dibangun dari nilai intangible asset dan bukan dari nilai bukunya.

Bagaimana dengan industri properti? Tabel di bawah ini menunjukkan bahwa untuk industri properti, nilai rasio P/BV adalah 2,04 kali. Angka tersebut mengindikasikan bahwa nilai intangible asset industri properti adalah sekitar 1,04 kali atau hampir sama dengan nilai bukunya.

Dengan demikian, nilai intangible asset industri properti memang di bawah rata-rata dari intangble asset dari semua rata-rata industri. Contohnya, consumer goods. Industri ini memiliki nilai P/BV yang sangat tinggi karena intangible asset-nya sangat besar. Nilai rasio P/BV Unilever, misalnya, bisa mencapai 40 kali. Artinya, nilai buku perusahaan ini relatif kecil tapi nilai kapitalisasinya besar. Bahkan, kalau 10 perusahaan properti terbesar digabung, nilai kapitalisasinya lebih kecil dari PT Unilever Indonesia Tbk.

Sumber Intangible Asset

Lalu, apa saja sumber intangible asset dari industri properti? Saya yakin, sumber-sumbernya tidak berbeda dengan industri lainnya. Sumber pertama adalah kekuatan merek dari pengembang. Merek dalam hal ini nama perusahaan pengembang itu sendiri. Sumber kedua adalah loyalitas pelanggan. Sumber pembentuk intangible asset lainnya adalah kualitas manajemen serta hubungan baik dengan supplier dan stakeholder lainnya.

Merek menciptakan intangible asset karena dengan merek yang kuat, kemungkinan pengembang untuk menciptakan laba lebih besar dan berkesinambungan.

Pakuwon Jati Tbk dan Metropolitan Kencana Tbk memiliki merek yang kuat dan juga pelanggan loyal. Maklum, kedua pengembang ini mengoperasikan pusat perbelanjaan yang sudah sangat berhasil. Mereka memiliki pelanggan sebagai penyewa jangka panjang. Inilah unsur-unsur pembentuk nilai intangible asset yang besar bagi kedua pengembang tersebut.

Semakin besar ukuran perusahaan pengembang, semakin penting peranan merek. Merek menciptakan intangible asset karena dengan merek yang kuat, kemungkinan pengembang untuk menciptakan laba lebih besar dan berkesinambungan. Merek-merek besar memiliki peluang untuk mampu menetapkan harga yang lebih premium.

Di lokasi yang sama, dengan konsep yang sama dan kualitas bangunan yang sama, pengembang yang memiliki merek kuat akan mampu menjual jauh sebelum bangunan didirikan. Mereka mampu menjual gambar kepada pelanggannya.

Beberapa proyek properti yang tidak berjalan dengan baik, kadang-kadang harus bekerja sama dengan pengembang yang sudah memiliki merek kuat. Dengan kekuatan merek pengembang, sebuah proyek kemudian bisa diminati oleh para investor. Mereka percaya saja dengan nama besar dan citra perusahaan pengembang tanpa terlalu memperhatikan faktor lainnya.

Selain merek dan loyalitas pelanggan, intangible asset lainnya adalah kualitas manajemen dan relationship dengan para supplier dan stakeholder. Ini juga pasti akan mempengaruhi intangible asset yang dimiliki oleh perusahaan.

Yang tidak mudah adalah menentukan besarnya porsi dari sumber-sumber pembentuk intangible asset. Misalnya, dari total intangible asset, berapa persen kontribusi merek pengembang? Secara teoritis, bila perusahaan memiliki laporan keuangan selama lima tahun terakhir dan hasil survei tentang bagaimana peran nama dan citra pengembang ikut mempengaruhi keputusan prospek dalam membeli properti maka nilai merek ini bisa diestimasi.

Tentunya, kita tidak bisa mengharapkan kontribusi merek yang besar seperti dalam industri consumer goods, di mana kotribusi merek bisa mencapai 80-90% terhadap intangible asset. Estimasi saya, peran merek pengembang terhadap intangible asset sekitar 10-30%.

Kalau intangible asset mencapai lebih dari Rp10 triliun seperti Bumi Serpong Damai, Pakuwon Jati, dan Ciputra maka harga merek, yang terdiri dari nama dan logo, bisa mencapai triliun rupiah. Sebuah angka yang cukup besar dan perlu strategi untuk menjaga kekuatan merek agar tetap populer dan memiliki citra yang baik. Property-In.co

 

 

About The Author

Related posts