Melonjak tinggi saat booming properti 2012-2013, harga tanah sempat ‘rusak’ akibat ulah para spekulan. Meski demikian, kini harga sedikit demi sedikit mulai terkoreksi.
Oleh: Richardus Setia Gunawan
Tak bisa dimungkiri harga tanah di Jakarta sudah tidak rasional. Ketika peak properti pada 2012-2013 silam, harga tanah di Jakarta seperti di Gatot Subroto, Sudirman dan Menteng menyentuh kisaran harga Rp100-Rp120 juta per meter. Hal ini dipicu oleh tingginya harga komoditas kala itu.
“Dua tahun yang lalu sebelum gonjang-ganjing di properti, harga tanah naik gila-gilaan karena harga batu bara juga booming,” kata Asmat Amin, Direktur Utama PT Sri Pertiwi Sejati kepada Property-In via telepon genggam.
Menurut Asmat, saat harga komoditi merosot pada 2014, harga tanah pun akhirnya ikut turun. Hal ini lantaran banyaknya spekulan yang membeli tanah sehingga peruntukan tanah hanya untuk mereka simpan, bukan untuk mereka develop atau mereka tinggali.
“Inilah yang membuat harga tanah agak rusak,” ucapnya sedikit ketus.
Meski demikian, semakin ke sini, harga tanah pun terkoreksi dengan sendirinya. ”Sekarang sektor tanah sudah mulai menggeliat. Dulu yang harga tanah Rp100 juta-120 juta kini harganya turun hampir 50%, yakni sekitar Rp60 juta. Di Serpong pun, yang dulunya Rp20 juta, kini harga tanahnya mencapai Rp10-Rp12 juta,” ungkapnya.
Asmat menilai secara overall bahwa kemampuan masyarakat Indonesia memang masih sangat terbatas. “Indonesia hanya memilki income per kapita Rp45 juta per tahun. Ini artinya setiap bulan, rata-rata masyarakat Indonesia hanya mendapat gaji Rp4 juta. Jika mereka hanya memiliki kemampuan sepertiga dari gaji mereka untuk membeli rumah, mereka mau beli rumah seharga berapa?”
Asmat pun menyayangkan bahwa pengembang-pengembang besarlah yang akhirnya men-drive harga tanah sehingga melonjak tinggi. Disusul dengan developer-developer lainnya. Ironisnya, justru tanah adalah kebutuhan dasar masyarakat itu sendiri.
Daerah Timur Jakarta Masih Rasional
Jadi, apakah investasi tanah masih seksi? Ya, Asmat pun mengiyakan, namun dengan beberapa catatan. Menurutnya, seorang investor tanah harus mencari lokasi yang infrastrukturnya sedang berkembang.
Tidak hanya itu, ia juga menyarankan agar investor melihat siapa yang membutuhkan produk di atas tanah tersebut bukan siapa yang akan membeli tanahnya. “Jadi muaranya di situ. Seberapa besar kemampuan pasar menyerap produk bukan menyerap tanahnya,” ujarnya.
Maka dari itu, Asmat berpendapat bahwa harga tanah di timur Jakarta seperti Bekasi, Karawang dan Cikarang masih rasional. “Harga tanah di sana masih berkisar Rp3 juta-4 juta. Ini berarti harga tanah di sana masih under value. Dengan begitu, karena timur adalah kawasan industri, kemampuan masyarakat untuk menyerap pasar pun masih sangat besar.”
Bukan cuma itu, lanjut Asmat, di koridor timur juga akan dibangun kereta cepat Surabaya-Jakarta, double track, dan elevated toll yang akan membuat akses tol baru ke arah selatan dan utara. “Saya rasa, kalau semua itu sudah jadi, maka kenaikan harga tanah di Timur Jakarta ini dapat berkisar 100-200%,” pungkasnya. □
KEUNTUNGAN INVESTASI TANAH
- Kenaikan capital gain tinggi. Setiap tahun harga tanah tentu akan terus mengalami kenaikan. Persentasenya bisa mencapai 20-25% tiap tahunnya atau dua kali lipat setelah 5 tahun ke depan. Namun, hal ini tetap tergantung di mana lokasi tanah tersebut berada. Kalau di wilayah over value, tentunya harga akan sulit naik. Sedangkan di wilayah under value dengan infrastruktur serta fasilitas yang sedang berkembang, maka kenaikan capital gain-nya akan sangat tinggi.
- Minim biaya perawatan. Biaya perawatan tanah tentu tidak memerlukan ongkos yang besar. Ini beda halnya dengan rumah, apartemen, ruko atau kantor yang membutuhkan dana lebih setiap tahunnya untuk perawatan.
- Dapat dialokasikan ke bisnis lain. Selain menunggu kenaikan capital gain selama 5 tahun, Anda dapat memanfaatkan tanah untuk lahan parkir, cuci steam atau bahkan berkebun.
- Memiliki nilai tambah. Jika Anda memiliki tanah yang cukup luas, Anda dapat memberi nilai tambah pada tanah tersebut. Salah satunya adalah dengan membangun klaster. Dengan begitu, Anda dapat menyulap nilai investasi tanah Anda menjadi berkali-kali lipat.
