It’s Time to Buy!

Kelesuan ekonomi membuat industri properti ikut lesu darah. Banyak investor yang menunda pembelian. Tepatkah jika kondisi ini disikapi dengan wait and see?
Oleh: David S. Simatupang  

Property-In.co – Setelah tahun lalu mengalami perlambatan akibat situasi politik, industri properti Indonesia diyakini oleh banyak pengamat bakal kembali bersinar pada 2015. Sayang, prediksi itu meleset. Selama periode Januari-Maret, nilai penjualan properti malah anjlok 50%.

Penurunan 50% itu dilontarkan Ketua Umum DPP REI Eddy Hussy saat pembukaan REI Expo 2015, awal Mei silam. “Penurunan penjualan ini disebabkan oleh berbagai faktor. Yang utama, tentu saja kondisi ekonomi yang melambat,” kata Eddy.

Tengok saja prestasi ekonomi Indonesia pada kuartal pertama 2015.  Pertumbuhannya cuma 4,71%—lebih rendah dari pencapaian kuartal keempat 2014 yang 5,02%. Jika kita perhatikan tabel pertumbuhan GDP, angka 4,71% itu juga merupakan yang terendah dalam lima tahun terakhir.

Ada beberapa faktor lain yang juga dituding sebagai penyebab lesunya bisnis properti. Mulai dari nilai kurs dolar yang menguat dan kini mulai menyundul Rp13.500; harga minyak dunia melambung; daya beli konsumen menurun serta dampak kebijakan loan to value (LTV) dan suku bunga KPR yang tidak bersahabat.

Melihat semua indikator itu, cukup wajar jika REI kemudian menurunkan target penjualan tahun ini, dari semula diharapkan naik 17% menjadi cuma 10%. Tren perlambatan dalam properti ini pun dikhawatirkan masih terus  berlanjut pada semester dua 2015. Apalagi, semester ini bakal diawali dengan momen puasa dan Lebaran.

Masa-masa tersebut dikenal sebagai periode ‘low season’ karena para developer, investor, dan konsumen  properti umumnya mengerem aktivitas bisnis mereka sehingga otomatis penjualan ikut turun.

Belum lagi munculnya aturan baru tentang pajak barang mewah, yang menjadi momok menakutkan bagi investor kelas atas. Bagaimana tidak? Dengan adanya aturan itu, jika dia membeli properti di atas Rp5 miliar, total pajak yang harus dia bayarkan bisa mencapai 35-40% dari harga jual. Kalau sudah begitu, investasi tentu tidak menarik lagi.

“Dampak dari pajak terbaru ini lebih ke psikologis, yakni banyak investor yang menunda pembelian,” kata Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch. “Sementara untuk segmen properti di bawah 5 miliar tidak terlalu terasa.”

Hal ini diamini oleh Johan Boyke Nurtanio, CEO Ray White Indonesia. “Pajak membuat konsumen jadi lebih berhati-hati. Pengaruhnya tentu pada  pertumbuhan. Jika biasanya tiap tahun 30%, tahun ini 10-15% sudah cukup baik,” ujarnya.

Penjualan RayWhite, kata Boyke, tidak turun karena mereka juga menjual produk lain. Misalnya, properti seken dan yang harganya di bawah 5 miliar.

Risky Hendrick,  Assistant Marketing Manager The Royal Residence, juga melihat animo  investor agak berkurang setahun belakangan ini. Komposisi investor dan end user di proyek terbarunya itu 20% dan 80%. Mayoritas pembeli adalah keuarga muda yang ingin punya rumah. Mereka umumnya mencari rumah seharga 1 miliar ke bawah.Time-to-Buy

“Sebenarnya demand untuk rumah tidak pernah berkurang, yang berkurang adalah investor. Mereka yang tadinya membabi-buta membeli, sekarang mulai menahan diri,” terang Risky.

Segmen Pasar yang Gemuk
Investor lebih banyak mengerem pembelian properti di segmen menengah-atas. Adanya ganjalan berupa nilai kurs dan pajak barang mewah membuat orang cenderung menahan uangnya untuk membeli properti. “Ketika properti booming beberapa tahun lalu, banyak orang fokus pada properti kelas atas ketimbang kelas menengah.

Karenanya, mereka perlu refocus ke kelas menengah jika ingin booming lagi,“ kata Steven Ghoos, Managing Director Lamudi. Bunga KPR juga perlu diturunkan agar pasar kembali bergairah.

Menurut Steven, dari trafik situs Lamudi terlihat bahwa pengunjung kini lebih banyak mencari rumah kelas menengah-bawah yang harganya di bawah 2 miliar. “Bahkan, pengembang besar pun sudah mulai membidik segemen itu lewat proyek barunya di Jakarta Timur.”

Saat ini pasar properti di Tanah Air tampak mulai bergeser ke segmen menengah. Pasalanya, proyek-proyek untuk kalangan atas telah mengalami kejenuhan harga (over value) selama beberapa tahun terakhir. “Dari total penjualan Rp2,5 triliun di wilayah Jabodebek-Banten pada triwulan I/2015 memperlihatkan komposisi penjualan perumahan segmen atas turun dari 45% menjadi 15%,” kata Ali Tranghanda dalam rilisnya Juni lalu.

Kenaikan komposisi penjualan justru terjadi di segmen menengah (kisaran Rp500 juta-Rp1,5 miliar) yang naik dari 30% menjadi 45%. Segmen menengah-bawah (harga di bawah Rp500 juta) juga meningkat dari 25% ke 40%. Pergeseran tren ini terjadi akibat kejenuhan di segmen atas yang banyak dihuni pembeli investor.kuartal-gdp-growth-yoy

Ali menyatakan, segmen menengah merupakan pasar gemuk yang belum sepenuhnya digarap pengembang. Apalagi dengan adanya sejumlah stimulus berupa pelonggaran aturan LTV, pasar segmen menengah diprediksi bakal naik. Menurutnya, paling cepat akhir 2015 pasar properti akan bersiap memasuki fase baru siklus percepatan properti nasional.

Senada dengan itu, Ketua Apersi Eddy Ganefo melihat penurunan properti sekarang lebih disebabkan oleh pengaruh situasi ekonomi. Dia melihat belum ada perubahan signifikan pada kuartal kedua. Agar terjadi perubahan, selain relaksasi aturan LTV, pengembang juga perlu memberikan diskon menarik dan cara pembayaran uang muka yang lunak. “Saya memprediksi pengaruh LTV akan terasa setelah lebaran sekitar bulan Agustus dan September,“ ujarnya.

Saatnya Membeli
Peraturan BI terkait pelonggaran LTV sangat mendukung pasar dalam membayar uang muka lebih kecil dalam skema KPR. Menurut Yance Onggo, General Manager Marketing Ciputra Residence, penurunan uang muka menjadi 20% ini membuat optimisme pasar meninggi dan mendongkrak daya beli. “Sisi positif lainnya, pengembang yang biasanya menggarap segmen atas akan bergeser ke segmen menengah dan bawah,“ kata Yance yang tengah mengembangkan proyek Citra Maja Raya.

Perkembangan Nilai Kurs Rupiah Terhadap Dollar
Perkembangan Nilai Kurs Rupiah Terhadap Dollar

Nah, kalau sudah dimanjakan dengan skema pembayaran uang muka yang lunak plus beragam kemudahan dan diskon menarik, tentunya tidak banyak halangan berarti bagi konsumen dan investor untuk membeli properti segmen menengah ataupun bawah. Syaratnya: daya beli mereka cukup kuat dan properti yang dijual memang memikat.

Bukan itu saja. Menurut pengamat properti Panangian Simanungkalit, saat ini justru waktunya bagi investor untuk membeli properti dari penjual yang kesulitan uang. “Pada akhir 2013 banyak orang ‘rakus’ untuk membeli properti sehingga ketika pasar saat ini menurun, mereka justru kebingungan untuk menjual,” katanya.

Banyak penjual yang akhirnya banting harga ketika menjual asetnya. “Mereka menawarkan seharga modal awal saja karena butuh uang. Ini tentunya menguntungkan bagi pemilik uang, cash is king,” ungkap Panangian yang sempat membeli properti dengan harga Rp1,8 miliar, padahal nilai aset tersebut saat ini mencapai Rp3 miliar.

Namun, tambahnya, di sini investor harus memiliki uang jangka panjang karena properti tersebut bakal sulit dijual dalam waktu dekat. Nanti selang 1-2 tahun, saat ekonomi bagus, barulah dijual. Harganya pun sudah naik berkali-kali lipat. – Aziz Fahmi Hidayat, Moh. Agus Maghribi, Richardus Setia Gunawan

About The Author

Related posts