Cash Is The King!

Property-In.co – Cash Is The King!, berulang kali terlontar dari pengamat properti Panangian Simanungkalit ketika ditanya seputar kelesuan pasar properti di kuartal pertama 2015. Menurutnya, saat ini justru kesempatan yang tepat bagi investor untuk membeli properti dari penjual yang kesulitan uang.

“Pada akhir 2013 banyak orang rakus untuk membeli properti sehingga ketika pasar properti saat ini menurun, mereka justru kebingungan untuk menjual,” ungkap Panangian di kantornya di Thamrin City, Jakarta Pusat.

Banyak penjual yang akhirnya membanting harga untuk menjual asetnya, bahkan sampai menjual seharga modal awal. Ini tentunya menguntungkan bagi pemilik uang. “Cash is the king,” ujarnya.

Terkait turunnya penjualan properti, menurutnya itu adalah siklus tahunan yang biasa saja. Iklim properti akan membaik pada semester dua 2015,  kembali naik tahun depan, dan akhirnya booming pada 2018. Lalu, bagaimana seharusnya investor menyiasati situasi pasar saat ini? Berikut petikan lengkap wawancara Property-In dengan pendiri Panangian School of Property ini.

Panangian-Simanungkalit
Panangian Simanungkalit

Bagaimana Anda melihat industri properti yang lesu di kuartal pertama ini?
Hal itu wajar karena properti memiliki siklus. Pada 2010 pertumbuhan properti mulai naik dan akhirnya booming pada 2013. Ketika sudah mencapai puncak, pertumbuhan properti mulai tertahan di akhir tahun tersebut.

Angkanya pun semakin melambat dan stagnan karena adanya Pemilu 2014. Nah, di kuartal pertama 2015 ini, lesunya properti semakin terasa ketika pertumbuhan ekonomi turun dari 5,2% tahun lalu menjadi 4,7% tahun ini.

Sampai kapan masa lesu ini terjadi?
Industri properti akan naik kembali pada 2016 dan booming pada 2018. Kenapa? Pertumbuhan ekonomi bakal lebih baik pada 2016.

Orang yakin bahwa di bawah kepemimpinan Pak Jokowi, pertumbuhan ekonomi Indonesia akan menjadi lebih baik karena pemerintahan Jokowi memiliki kebijakan mengalokasikan subsidi BBM sekitar 300 triliun untuk infrastruktur.

Jadi, kalau pembangunan infrastruktur sudah berjalan, pertumbuhan ekonomi akan membaik diikuti dengan daya beli konsumen termasuk di bidang properti.

Anda optimistis?
Saya optimistis. Pemerintahan Jokowi tentunya membutuhkan waktu. RAPBN baru saja disahkan dan efektif baru pada bulan Mei ini. Saya memprediksikan lima bulan ke depan, tepatnya bulan Oktober, hasilnya bakal kelihatan. Dengan menggenjot infrastruktur, pertumbuhan ekonomi Indonesia tentunya akan kembali naik. Syukur bisa mendekati 5% di kuartal kedua ini.

Apakah fenomena ekonomi yang mencolok tahun ini?
Penurunan ekonomi saja. Memang Indonesia saat ini terkena dampak penurunan ekonomi China. Ekspor Indonesia sangat bergantung pada ekonomi mereka. Ketika ekonomi China mulai turun, maka ekspor Indonesia juga turun.

Apakah dampaknya serius?
Ekonomi di Indonesia masih aman. Penggerak pertumbuhan ekonomi itu  ada empat. Pertama, goverment spending, yang merupakan pembiayaan pemerintah melalui APBN. Ini yang menjadi masalah sekarang. Tapi nanti dampaknya bagus pada 2016. Kedua private spending, yakni daya beli masyarakat yang saat ini sedang turun karena pertumbuhan hanya 4,7%.

Ketiga, turisme. Nah, saat ini pendapatan dari turis sedang naik, yakni sekitar 8%. Keempat adalah ekspor, yang kini sedang turun. Jadi, masih ada turis dan goverment spending yang akan membuat ekonomi Indonesia tetap berjalan baik.

Lantas, bagaimana sebaiknya strategi para investor properti menghadapi masa lesu tersebut?
Beruntunglah orang yang saat ini memiliki uang. Pada akhir 2013 banyak orang ‘rakus’ membeli properti sehingga ketika pasar properti sekarang menurun, mereka justru kebingungan untuk menjual. Banyak penjual yang akhirnya membanting harga saat menjual asetnya, bahkan sampai menjual seharga modal awal. Saat ini, cash is the king!

Saya sempat membeli properti dengan harga Rp1,7 miliar, padahal nilai asetnya saat ini bisa mencapai Rp3 miliar. Karena si penjual sedang butuh uang, maka asetnya hanya dijual seharga modal awal. Di tambah dengan pajak dari developer, maka properti itu saya beli dengan harga sekitar Rp1,8 miliar.

Jadi sekaranglah saat yang tepat untuk membeli properti dari penjual yang kesulitan uang. Namun, investor harus memiliki uang jangka panjang karena kalau dijual dalam waktu dekat ini tentunya akan sulit. Nanti, ketika 2016 atau 2017 ekonomi sudah bagus, barulah dijual. Harganya pun akan naik berkali-kali lipat.

Apakah menguatnya kurs dolar berpengaruh besar terhadap lesunya properti?
Tentunya mempengaruhi, namun persoalan dolar itu berbeda. Persoalan dolar dari dulu adalah impor yang berlebihan sehingga ketika ekonomi China turun, maka inflasi pun turut terbebani. Inflasi itu ada tiga: inflasi inti, administrasi, dan impor. Nah, kebiasaan impor ini akhirnya membebani inflasi impor sehingga menyebabkan defisit neraca pembayaran.

Itulah sebabnya barang yang kita impor akhirnya menguatkan dollar dari 11.000 menjadi 13.000 rupiah.
Penyebab kedua adalah utang luar negeri yang menumpuk, terutama swasta. Mereka membebaskan tanah ribuan hektar dengan utang. Karena itu, banyak orang khawatir Indonesia tidak mampu membayar utang saat jatuh tempo. Itulah yang menyebabkan mereka berlomba-lomba memegang dolar.

Debt Service Ratio (DSR) yang sehat adalah 30%. Sekarang,  DSR kita adalah 50%. Ibaratnya, jika Anda punya uang 10 juta, yang 5 juta untuk membayar hutang. Ini tentunya akan mempengaruhi uang jalan-jalan, makan dan sebagainya, bukan? Inilah yang terjadi di Indonesia sekarang.

Lalu, bagaimana seharusnya agar dolar kembali menguat?
Solusinya adalah bagaimana secepat-cepatnya menarik investasi asing. Makanya Kementrian Keuangan ingin mempermudah pembelian properti. Saat ini kita kekurangan devisa. Oleh karena itu, kita harus meningkatkan pendapatan pariwisata dan menggenjot infrastruktur agar daya saing Indonesia meningkat.

Satu lagi, Bank Indonesia (BI) harus mengendalikan utang swasta yang menumpuk. Orang yang punya utang harus melaporkan utangnya kepada BI, dan BI wajib melindungi dengan membayar setengah atau tiga per empatnya. Kalau tidak, kita rentan kembali ke krisis 1998, yaitu ketika kurs dolar mencapai 16.000 rupiah. – Richardus Setia Gunawan

About The Author

Related posts