5 Hambatan Utama Investor Properti

Statistik menunjukkan bahwa kebanyakan orang kaya berhenti pada 1-2 investasi properti saja. Mengapa mereka tidak bisa lanjut ke properti ke-3 dan selanjutnya?

Property-In.co – Dari kebanyakan investor yang membenamkan investasi pada properti sewaan, paling tidak masih lebih dari setengahnya (73%) yang hanya memiliki 1 properti sewaan—dan baru sekitar 18% yang punya 2 properti sewaan. Sangat sedikit investor (9%) yang bisa mengelola portofolio lebih dari 3 properti.

Meski data di atas berasal dari Australian Bureau of Statistic, kondisi di Indonesia tampaknya tidak bakal jauh berbeda. Seperti halnya puncak gunung es, jumlah investor sukses pasti jauh lebih sedikit dibanding investor pemula. Selain itu, perlu diingat, peluang bisnis properti selalu terbuka lebar. Populasi manusia terus meningkat. Akibatnya, akan semakin banyak orang tidak mampu membeli properti dan menghabiskan seluruh hidupnya menyewa properti sebagai tempat tinggal.

Jadi, apa yang sebenarnya menghambat langkah para investor properti untuk mengumpulkan lebih banyak portofolio properti (yang otomatis bakal meningkatkan penghasilan dan kemakmuran mereka)? Berikut ini beberapa kesalahan yang menjadi penghambat para investor sehingga mereka berhenti pada properti pertama atau kedua saja, plus jalan keluar dari situasi tersebut.

KEKURANGAN CASH FLOW
Seorang agen properti kondang mengatakan bahwa hambatan terbesar yang bisa menjegal investor adalah salah pengertian atau salah mindset bahwa “kita harus membayar dan melunasi kerugian investasi dari penghasilan bersih kita”.

Sebagian besar investor menutupi kerugian investasi dari gaji mereka sehari-hari. Jika perbedaan antara pendapatan sewa dan hipotek investasi properti adalah minus $10.000 setahun, sementara penghasilan kebanyakan orang tak lebih banyak dari itu, maka tentu saja akan ada hambatan besar untuk bisa membayar cicilan properti setelah Anda membiayai kebutuhan sehari-hari.

Cara mengatasi: Gunakan ekuitas portofolio untuk menutupi gap antara penghasilan sewa dan biaya kepemilikan. Kredit bisa dimanfaatkan untuk hal ini. Gunakan ekuitas sebagai cash flow bagi properti Anda supaya Anda tidak perlu mengorbankan gaji bulanan yang terbatas.

Prinsipnya sama dengan menggunakan modal kerja ketika membeli suatu bisnis yang belum menghasilkan profit pada tahun-tahun pertama. Menggunakan ekuitas bukanlah pemikiran biasa dan harus menuruti aturan-aturan dari pihak peminjam. Tapi, inilah yang dilakukan para investor berpengalaman.

KEKURANGAN MODALInvestment-Money-House
Kekurangan modal merupakan hambatan yang bisa menghentikan langkah investor. Tergantung seberapa cepat mereka bisa mendanai ulang pinjaman yang sudah ada dengan mengeluarkan equity gain, yang nantinya bisa dipakai untuk membayar deposit dari investasi selanjutnya.

Sekitar 90% dari investasi properti di pasaran hanya mempunyai modal dan pertumbuhan sewa yang rata-rata. Oleh karena itu, satu-satunya cara bagi orang-orang gajian untuk mengembangkan portofolio properti adalah dengan pertumbuhan modal yang bagus. Tanpa tingkat pertumbuhan modal tersebut mereka tidak akan bisa menjaga LVR (loan-to-value lending ratio) pada level yang benar.

Cara mengatasinya: Mintalah  nasihat dari seorang ahli lokal dan independen, misalnya agen properti sang investor. Dia bisa memberi nasihat tentang di mana prospek terbesar untuk pertumbuhan modal masa depan di daerah atau kota Anda.

Jangan lupa, semua agen yang menjual properti itu bekerja untuk orang lain, bukan untuk Anda. Semua produk yang mereka jual adalah bagus karena mereka dibayar orang lain untuk mengatakannya demikian.

TAK ADA MINAT JANGKA PANJANG
Kebanyakan dari kita tidak bisa menjadi besar dalam bisnis properti lantaran memang kita tidak pernah punya niat demikian. Mungkin kita tidak bermaksud begitu pada awalnya. Tapi kebanyakan pembeli hanya berharap mendapat pertumbuhan modal dari investasi.

Menurut data riset BIS Shrapnel, kaum lajang muda atau pasangan muda yang berinvestasi di properti sering kali malah menjualnya ketika mereka mulai berkeluarga. Jadi investasi di sini hanya dipandang sebagai sarana jangka pendek untuk mengumpulkan kekayaan untuk membayar keperluan masa depan berkeluarga.

Pembeli macam ini memandang properti sewaannya cuma sebagai batu pijakan supaya bisa membeli properti lagi, dan masuk ke pasar mulai dari awal lagi. Survei juga mengungkapkan bahwa beberapa orang merasa tidak nyaman dengan beban utang yang semakin menumpuk akibat membeli banyak properti.

Kebanyakan orang mempunyai penghasilan yang terbilang tidak besar. Tak dapat dimungkiri bagi yang sudah berumahtangga, terutama yang sudah punya anak, mereka semakin khawatir untuk mengambil risiko atau utang tambahan untuk membeli properti di luar properti tempat tinggal utama mereka. Kebanyakan orang tidak akan sanggup menahan beban utang atau kerugian yang diakibatkan oleh lebih dari 2 properti.

Cara mengatasi: Beberapa orang punya keberanian lebih dalam membangun portofolio, sementara banyak juga yang jadi ciut ketika menghadapi risiko. Melengkapi diri dengan informasi yang tepat bisa sangat membantu dalam membangun kepercayaan diri. Ingat, tidak tahu dan tidak mengerti tentang sesuatu sangat bisa menciptakan ketakutan dan ketidakyakinan bagi semua orang.

TARGET TIDAK REALISTIS
Para investor kerap kehilangan kendali dan tidak menginvestasikan kembali hasil yang diperoleh. Ketika ternyata harapan tentang hasil besar tidak tercapai, di sinilah mereka mulai menyerah. Kebanyakan investor properti yang mempunyai portofolio 2-3 properti sewaan bakal membutuhkan sekitar 15 tahun untuk membangun dan mengelolanya.

Sangatlah tidak realistis jika mengharapkan hasil besar hanya dalam beberapa malam atau bulan saja. Kebanyakan orang mendapatkan sekitar 2-3 pilihan investasi yang bagus dan menghasilkan dalam kurun 8-15 tahun. Jika mendengar hal itu, tentu saja Anda tidak akan tertarik, tapi itulah realitasnya. Bukan berapa banyak properti yang Anda miliki, tapi berapa besar ekuitas bersih yang Anda miliki: itulah yang terpenting.

Cara mengatasi: Bersabar, berpikirlah realistis, dan tetapkan tujuan dalam jangka panjang. Jauh lebih penting membeli investasi yang tepat dan menahannya ketimbang membeli aset yang ternyata melempem.

PILIHAN INVESTASI YANG SALAH
Inilah yang sering membuat investor tidak bisa mengembangkan portofolio investasinya. Ketika limpahan pilihan dan opini bertebaran di pasar, biasanya ada banyak juga properti yang sebenarnya tidak sehat untuk dibeli. Properti yang memiliki kemasan bagus sering kali menjerat investor yang tak berpengalaman, dan akhirnya mereka terjebak dengan properti yang tidak menghasilkan.

Pilihan properti yang buruk bisa menciptakan masalah pengurangan nilai, yang berarti tidak ada pertumbuhan ekuitas yang bisa digunakan sebagai daya ungkit (leverage) supaya kita bisa membeli lebih banyak lagi properti. Hal lain yang merugikan adalah jika investor tidak mampu menemukan tenant atau penyewa tetap, maka bisa jadi properti yang “salah beli” itu tidak menghasilkan arus kas positif.

Cara mengatasi: Investor harus melakukan riset sendiri untuk memastikan pilihan yang tepat sebelum membeli. Pilihan itu haruslah didukung dengan data riset yang konkret, juga disertai bukti-bukti angka perhitungan yang solid (bukan hanya berdasarkan anggapan atau opini semata). Jangan langsung tergiur oleh omongan developer atau broker properti karena mereka memang dibayar untuk menjual. Carilah nasihat dari pihak yang netral dan independen. Ivan Mulyadi/sumber: Australian Property Investor

About The Author

Related posts