Strategi Menilai Properti

Property-in.co – Industri properti tahun ini diyakini bakal menunjukkan gejala bullish di semester dua—awal pemulihan menuju masa puncak. Dengan kata lain, inilah time to buy bagi para investor. Saatnya membeli, sebelum harga properti meroket naik, agar mereka bisa meraup capital gain besar nantinya.

Namun, ini bukan berarti para developer hanya tinggal duduk manis menunggu pembeli datang menghampiri. Sebelum tanda-tanda bullish tampak, mereka harus sudah siap mengantipasinya dengan strategi jitu. Menurut pengamat pasar modal Jimmy Dimas Wahyu, ada beberapa hal yang harus diperhatikan. Antara lain memastikan bahwa PREP (product, reputation, engangement, dan performance) mereka bagus.

Jangan dilupakan pula bahwa pembeli adalah raja. Oleh karena itu, developer harus mendekatkan diri dengan pembeli (investor). Selain gathering yang lazim dilakukan, mereka bisa mengajak investor ikut mengawasi pembangunan dan kualitas dengan waktu delivery yang tepat.

Di pihak lain, para investor pun harus bisa lebih jeli dalam memilih properti. Masalahnya, banyak di antara mereka salah langkah lantaran masih mengandalkan emosi. Gara-gara telanjur jatuh hati pada satu properti, dia bisa saja membeli properti yang salah, kemahalan, atau melebihi kapabilitas keuangannya.

Selain itu, seorang investor juga membutuhkan keahlian dalam menilai properti. Keahlian tersebut bisa diperoleh dari learn by doing, bisa pula belajar dari pengalaman investor properti yang sudah sukses seperti Dr. Dolf De Roos, pengarang buku Real Estate Rich. Berikut ini sejumlah strategi De Roos yang bermanfaat bagi para investor properti:

1.    Pastikan kita menghasilkan uang pada saat membeli.
Hal ini berkaitan erat dengan keterampilan dalam menilai properti. Seorang investor harus tahu bahwa harga suatu properti menguntungkan atau justru kemahalan. Keahlian ini timbul berkat penguasaan sang investor terhadap area tertentu. Misalnya harga pasaran suatu properti Rp1,8 miliar. Ia sudah menghasilkan uang jika berhasil membelinya pada harga Rp1,5 miliar.

2.    Jangan pernah lebih dulu menyebutkan angka.

Key-at-Door
Home Guide

Dalam negosiasi, biasanya orang yang menyebutkan angka lebih dulu berada di pihak yang kalah. Biarkan penjual menyebutkan angkanya duluan baru kita mengajukan penawaran. Jika kita mengajukan angka penawaran lebih dulu, mungkin saja harga awal kita lebih tinggi dari keinginan penjual.

3.    Belilah dari penjual yang memang berniat menjual.
Banyak properti yang dipasangi tanda “dijual”, tetapi sesungguhnya si pemilik tidak begitu berniat menjual propertinya. Kasus seperti ini sering terjadi jika dia hanya sekadar ingin tahu harga jual properti miliknya. Jika menemui penjual seperti ini, tinggalkan. Carilah properti lain.

4.    Sukai transaksinya, bukan propertinya.
Seorang investor harus berpegang teguh kepada prinsip: “properti mesti menghasilkan arus kas positif”. Sebagus apa pun suatu properti, sesuka apa pun kita terhadapnya, jika tidak menghasilkan arus kas positif tentunya tidak layak dijadikan investasi. Ini properti properti untuk investasi, bukan tempat tinggal.

5.    Selalu membeli tanpa atau dengan uang muka sedikit.
Membeli dengan seminimal mungkin uang muka menyebabkan tingkat return lebih besar. Inilah salah satu sifat baik dari properti, bisa dibeli tanpa membayar secara tunai. Banyak instrumen pembayaran yang kita bisa kita gunakan untuk membantu proses pembelian ini, di antaranya dengan bantuan kredit dari bank dan penundaan bayar sesuai kesepakatan bersama pemilik. Keuntungan dari pola uang muka sedikit ini, kita bisa mengalokasikan uang untuk membeli properti lain dengan pola serupa. Jadi, pada saat yang sama kita bisa memiliki beberapa properti dengan harga lebih tinggi dari uang yang kita keluarkan saat membeli.

6.    Jangan ikut-ikutan.
Properti sangat dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi. Properti punya siklus sendiri. Tidak selamanya kondisi bagus untuk investasi di bidang properti. Ada masanya Anda tidak menghasilkan arus kas positif dalam suatu transaksi. Oleh karena itu, seorang investor memerlukan daya tahan yang kuat. Jika sang investor memang mencintai dunia ini, kerugian dalam suatu transaksi tidak lantas menyebabkan dirinya mundur.

7.    Tahanlah selama mungkin.
Seorang investor harus bisa menahan properti tersebut selama mungkin. Sebab, sudah menjadi sifat dasar properti: harga akan selalu naik, apalagi jika ditahan lebih dari 10 tahun. Banyak sudah kasus yang membuktikan bahwa dalam kurun 10 tahun harga properti bisa berlipat ganda menjadi 500-1.000%.
Selamat berinvestasi. David S. Simatupang

About The Author

Related posts