Menghindari Jeratan Bunga Melambung

Jakarta, Property-In.co -Tren kenaikan suku bunga kredit pembiayaan rumah (KPR) akibat terus melonjaknya suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) memicu kekhawatiran sebagian besar nasabah bank. Mereka cemas beban cicilannya bakal semakin membengkak.

Terutama nasabah yang memiliki KPR bank yang sudah melewati masa cicilan tetap (fixed rate) dan tengah menjalani masa cicilan dengan bunga mengambang (floating rate).

Hampir satu tahun terakhir ini Bank Indonesia bertahan dengan suku bunga di kisaran 7,5%. Tapi pertahanan itu akhirnya jebol juga setelah Presiden Joko Widodo memutuskan untuk menaikkan harga Bahan Bakar minyak (BBM) bersubsidi pertengahan November silam.

Imbasnya, Bank Indonesia tidak mampu menahan laju inflasi yang semakin tinggi dan memutuskan untuk menaikkan kembali suku bunga acuannya (BI Rate) sebesar 0,25 basis poin sehingga menjadi 7,75%. Imbasnya lagi, kenaikan suku bunga ini dikhawatirkan turut mengerek suku bunga perbankan untuk KPR.

Memang, sampai saat ini bank-bank masih belum mau menaikan suku bunga KPR-nya, masih wait n see—melihat dulu perkembangannya. Namun, umumnya dampak kenaikan BI Rate tidak bisa dihindari perbankan dan, tentu saja, rencana menaikan suku bunga KPR adalah opsinya.

Kondisi ini tentu membuat banyak nasabah konvensional kecewa, namun kadung merasa sudah telanjur, mereka tetap meneruskan cicilannya. Namun, ada pula yang merasa belum terlambat untuk memindahkan cicilan KPR-nya ke bank syariah. Memang sah-sah saja didunia perbankan.

Seperti yang dialami Titin Supartini (29), seorang wiraswasta. Saat dihubungi Property-In, dia mengaku sulit tidur memikirkan besaran cicilan KPR untuk rumah tipe 29/72 miliknya di kawasan Bekasi. Bukan lantaran cicilannya menunggak, melainkan karena melejitnya suku bunga KPR bank akibat naiknya BI Rate pernah membuat cicilannya membengkak.

Di awal akad kredit, Titin merasa KPR bank konvensional memberikan keuntungan yang menggiurkan dengan bunga flat selama tiga tahun. Namun, melihat kondisi saat ini, dia mulai membanding-bandingkan mana yang lebih menguntungkan antara KPR bank konvensional dan bank syariah. Dia juga meneliti kelebihan dan kekurangannya.

Berkaitan dengan itu, konsultan keuangan Lilis Setiadi mengatakan, setiap jenis skema KPR memiliki keunggulan dan kekurangan masing-masing—tanpa tendensi mendiskreditkan bank konvensional ataupun syariah. Ia memaparkan, sebagian besar nasabah yang memiliki KPR saat ini menggunakan perbankan konvensional dengan suku bunga fluktuatif—mereka menikmati suku bunga flat dalam 1-2 tahun pertama. Sementara KPR syariah tentunya berbeda karena memiliki beberapa alternatif pilihan akad sesuai dengan kebutuhan.

Menurutnya, sebelum memutuskan akan mengambil KPR jenis apa dan dari bank mana, ada baiknya nasabah menelaah simulasi program KPR yang ditawarkan. Bank konvensional lazimnya menawarkan bunga fluktuatif,  sedangkan bank syariah hadir dengan menggunakan margin tetap.

“Simulasi perhitungan memang penting untuk menentukan sesuai-tidaknya dengan kemampuan dan kebutuhan,” kata Lilis . “Ini penting. Selain untuk membandingkan kelebihan dan kekurangannya, juga untuk menghindari adanya penyesalan di kemudian hari.”

Di sisi lainnya, umumnya bank konvensional akan memberlakukan sistem penalti ketika nasabah ingin melunasi cicilan KPR-nya sebelum masa berakhirnya akad. Sementara di bank syariah sistem seperti ini tidak berlaku. Pada bank syariah segala sesuatunya sudah ditetapkan di awal.

“Jika melalui syariah, di mana ada kepastian jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar sampai masa angsuran selesai, tentunya [nasabah] tidak akan dipusingkan dengan masalah naik atau turunnya angsuran ketika suku bunga bergejolak,” ungkap Lilis. Di samping itu, nasabah juga diuntungkan jika suatu ketika ingin melunasi angsuran sebelum masa kontrak berakhir karena bank syariah tidak akan mengenakan penalti.

Tembok Penghalang
Pengamat properti Ali Tranghanda mengatakan, semakin tingginya BI Rate dianggap sebagai tembok penghalang penyaluran KPR, khususnya di level masyarakat menengah-bawah. Kondisi ini diprediksi bakal berdampak pada penurunan pasar properti.

Namun demikian, untuk pembiayaan, perbankan syarian justru akan bergairah melalui sistem KPR bagi hasilnya.

“Suku bunga tinggi itu sebenarnya akan lebih menguntungkan dengan bank syariah karena mereka memakai sistem bagi hasil. Ini kondisi yang baik untuk meningkatkan peranannya,” kata Ali yang juga menjabat Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW).Kredit Pemilikan Rumah
Penyaluran KPR terkait erat dengan suku bunga, sedangkan BI Rate sudah naik dari angka 5,75% menjadi 7,75% dalam kurun dua tahun terakhir.

Pelonjakan tersebut turut membuat patokan suku bunga KPR perbankan ikut melambung menjadi setidaknya 10,5%.

Berdasarkan pengamatannya, suku bunga yang ditetapkan bank-bank saat ini bahkan ada yang mencapai 11-12%. Fantastis. “Kondisi itu akan membuat proyeksi permintaan perumahan sepanjang 2014 tidak lebih baik daripada tahun sebelumnya. Bahkan, sangat mungkin akan menurun,” jelasnya.

Menurut perhitungan Ali, setiap kenaikan suku bunga 1% akan menurunkan permintaan KPR sebesar 4-5%. Berarti bakal ada penurunan sekitar 15-20% tahun lalu. Bisa jadi, penurunan yang terjadi saat ini merupakan sebuah siklus.

Tengok saja, pada 2006 laju properti Indonesia mulai melambat dan kembali merangkak naik sepanjang 2011-2013. “Saya melihat, tahun 2013-2015 ini kembali lagi ke tahun 2006 [siklusnya menurun],” ungkapnya.

Kondisi suku bunga yang selangit itu, lanjutnya, akan menjadi kesempatan bagus bagi perbankan syariah untuk memperluas ceruk pasar KPR, khususnya di kelas menengah-bawah. “Suku bunga tinggi itu sebenarnya bakal lebih menguntungkan dengan bank syariah karena mereka memakai sistem bagi hasil,” ujarnya.

Direktur Bisnis PT Bank BNI Syariah, Imam T. Saptono, mengatakan tidak akan ada perubahan pada besaran imbal hasil yang dibayarkan nasabah kepada bank syariah sepanjang masa cicilan. Dalam akad pembiayaan rumah di bank syariah, kesepakatan mengenai harga rumah berikut imbal hasilnya telah disepakati pada awal perjanjian.

Imam mencontohkan, satu unit rumah harganya Rp100 juta. Kemudian bank dan nasabah menyepakati nilai imbal hasilnya sebesar 100% dari harga rumah dalam jangka waktu 10 tahun cicilan. Kesepakatan itu tidak akan berubah sampai cicilan selesai.

Nasabah bahkan dapat meminta diskon atau rabat, jika ternyata mereka berkesempatan melunasi utang lebih awal dari masa cicilan yang ditetapkan sebelumnya. Namun, besaran cicilan KPR di bank syariah juga tak akan berubah walaupun suku bunga di industri perbankan mulai menurun. “Pembiayaan syariah itu harus pasti. Semua ditentukan di awal, harganya sudah pas,” kata Imam. Caca Casriwan

 

About The Author

Related posts