Makro vs Mikro: Mana yang Lebih Penting?

Setelah berinvestasi pada 1-2 properti, biasanya investor mencari properti lain yang berlokasi dekat dengan tempat tinggalnya. Tapi itu tentunya tergantung pada di mana tempat tinggal sang investor.

makro vs mikro

Jika inflasi melonjak di suatu negara, suku bunga pun akan naik, dan ini bisa berdampak pada cicilan (bunga) KPR. Dalam kondisi ekonomi yang tidak pasti tingkat suku bunga dan tingkat inflasinya, maka kebiasaan berinvestasi properti dengan melihat sebatas mikro atau ‘halaman rumah’ saja sudah pasti tidak cukup menjamin kestabilan ekuitas dan profit jangka panjang.

Investasi Melalui 2 Siklus

Membangun kekayaan melalui investasi properti tidaklah mudah, walau konsep dasarnya bisa jadi sangat sederhana. Bagi kebanyakan investor, cara yang sering menghasilkan adalah berinvestasi di properti yang value-nya naik. Lalu, ketimbang langsung menjualnya untuk ‘mengamankan’ profit, mereka me-refinance properti tersebut (menggunakan sebagian dari ekuitas/profit yang sudah tercipta) untuk berinvestasi kembali ke properti selanjutnya.

Ketika properti berikutnya itu kemudian juga mengalami kenaikan harga, maka ini bisa dimanfaatkan oleh investor untuk keperluan investasi yang lain lagi. Beberapa investor memilih untuk ‘melikuidasi’ propertinya untuk diinvestasikan ke aset lain yang dianggap lebih cepat menghasilkan atau lebih liquid seperti saham atau surat berharga.

Beberapa investor lainnya memilih untuk menarik sebagian ekuitasnya untuk dibelanjakan. Ada juga investor yang menempuh cara campuran, yaitu menjual beberapa properti untuk menutup beberapa utang yang sedang mandek di tempat lain, sambil tetap mengamankan kemampuan finansialnya agar dapat membeli lagi properti di masa mendatang.

Berpikir dari Mikro ke Makro

Tentu saja karena iklim investasi properti sangat dipengaruhi oleh kondisi ekonomi—suku bunga, tingkat inflasi, dan lain-lain—maka anggapan bahwa harga properti selalu naik kenyataannya tidak selalu benar. Jika harga properti memang naik, pertanyaannya apakah ada orang yang ‘mau’ atau ‘mampu’ membeli dengan harga tersebut?

Oleh sebab itu, para investor perlu mengadopsi pendekatan yang lebih fleksibel. Kita tahu bahwa dalam ekonomi selalu ada pendekatan makro dan mikro. Investor yang concern terhadap kondisi makro cenderung lebih fokus pada gambaran yang lebih luas seperti kebijakan pemerintah, tingkat pengangguran nasional, dan tingkat kenaikan atau penurunan inflasi.

Investor yang fokus dengan kondisi makro bakal memerhatikan benar segala isu yang menyangkut pemerintah, bank sentral, dan segala kebijakan yang bisa mempengaruhi kesejahteraan suatu negara. Dengan kata lain, mereka menganut investasi dengan pendekatan top-down.

Sebaliknya, investor yang lebih fokus pada kondisi mikro cenderung mengandalkan kondisi bisnis, rumah tangga, lingkungan, dan kondisi finansial individu sehari-hari. Mereka lebih tertarik pada bidang ekonomi terapan dan menjadi ahli dalam pajak penjualan atau pajak barang. Mereka juga lebih terpaku pada cakupan properti yang mereka incar saja tanpa terlalu memusingkan segala isu makro.

Kendati pendekatan mikro memang sangat diperlukan, tapi jauh lebih baik jika investor properti juga dibekali kemampuan analisis ekonomi makro yang kuat sehingga mereka bisa menerapkan pendekatan top-down dengan baik. Mereka juga diharapkan mampu menganalisis kondisi supply dan demand secara akurat, yang disesuaikan dengan kondisi finansial individu (diri sendiri).

Supaya bisa benar-benar mendapatkan hasil maksimal dan stabil dari investasi properti, Anda perlu menjadi ahli dalam analisis mikro maupun makro. Dengan menguasai ilmu makro dan menerapkan pendekatan top-down, investor bisa mengidentifikasi sekaligus mengantisipasi strategi dalam berbagai siklus industri properti.

Dengan demikian, Anda akan bisa mengambil keputusan berdasarkan prospek pertumbuhan terbaik di daerah-daerah tertentu atau jika menghadapi kondisi roda ekonomi yang macet. Inilah sebabnya Anda harus selalu melihat lebih jauh daripada hanya sebatas “halaman rumah Anda sendiri”.

Dengan keahlian analisis makro, Anda akan dapat mengenali tren pertumbuhan populasi, kota-kota yang sedang berkembang atau menurun, dengan berbagai industri pendukung propertinya. Selain itu, Anda juga akan bisa mengetahui bagaimana kondisi ekonomi saat ini bakal mempengaruhi setiap keputusan investasi yang akan Anda ambil. Misalnya, pengaruh kenaikan suku bunga, tingkat inflasi, besarnya bunga pinjaman beberapa waktu ke depan, dan segala kemungkinan terburuk yang mungkin terjadi.

Setelah menyusun dan menerapkan strategi berdasarkan analisis makro yang kuat, barulah investor kemudian bisa menerapkan analisis mikro dengan mencari properti mana yang sesuai dengan kebutuhan investasi dan kondisi finansialnya. Jika sudah berhasil berinvestasi pada properti yang harga dan value-nya naik di suatu daerah, maka barulah dia bisa mengalihkan fokus ke daerah lain. Selanjutnya dia bisa menarik sebagian dari profit, dan berinvestasi lagi ke properti lainnya.

Ketika sudah nyaman memilih daerah mana akan berkembang dan mempertahankan semua portofolio properti yang sudah diperoleh, maka barulah Anda bisa dikatakan sudah berada di jalur yang benar.

Jadi, sebaiknya mulailah dengan pendekatan makro (top-down), yaitu menganalisis kondisi ekonomi negara, provinsi dan kota, baru kemudian ke properti yang dituju secara spesifik. Jika sudah mampu menjadi ahli makro dan mikro, Anda akan berada di jalur yang tepat menuju kesuksesan investasi properti. □

 

Ivan Mulyadi  (Sumber: Pete Wargent Blogspot)

 

 

About The Author

Related posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *