Alviery Akbar: Apartemen Tetap Lebih Baik!

Rumah atau apartemen? Kedua instrumen properti ini tampaknya akan selalu menjadi rival abadi. Tanpa mengenyampingkan instrumen properti lainnya seperti tanah, ruko dan kondotel, nyatanya kedua pilihan investasi properti ini tetap menjadi primadona para investor properti.

Meski demikian, Alviery Akbar selaku Associate Director Residential Sales & Leasing Colliers International Indonesia beranggapan bahwa investasi apartemen tetap lebih baik. ”Rumah, tanah, ruko adalah investasi dalam jangka panjang. Beda dengan apartemen yang short atau middle,”  katanya dalam wawancara eksklusif dengan wartawan Property-In, Richardus Setia Gunawan.

Lalu, berapa besaran yield dan capital gain yang ditawarkan oleh apartemen kepada investor? Apakah nilainya masih sama jika merujuk pada tabel PSP (Panangian School of Property)? Berikut kutipan lengkap wawancara kami dengan Alviery pada pertengahan Desember 2016. 

PSP membuat acuan ‘return’ investasi dari beberapa jenis properti (rumah, apartemen, tanah, ruko). Menurut Anda, apakah angkanya masih relevan dipakai sebagai acuan saat ini?

apartemen dan rumah
Alviery Akbar

Tabel yang diberikan PSP ini sudah tidak relevan. Sektor apartemen tahun ini performanya turun, baik dari segi tingkat serapan maupun okupansi. Kalau kita lihat, existing project ada kenaikan 0,1% QoQ (kuartal tiga).Yang undercontruction ada kenaikan 0,4%. Average hanya 0,2%. Jadi penyerapan apartemen sangat minim sekali. Dalam hal ini, apartemen yang sudah dibangun atau yang sudah jadi dibeli sangat kecil, enggak sampai 1%.

Sementara di beberapa area tertentu seperti di CBD ada pengurangan 0,1% QoQ. Sedangkan Year on Year ada pengurangan 2% di penyerapannya (penjualan). Ini menunjukan memang pada 2016 secara serapan apartemen memang sangat rendah dibandingkan dengan tahun  sebelumnya.

Nah, kenapa tidah relevan? Ini juga terkait dengan okupansi yang menurun. Kita dapat melihat bahwa tingkat okupansi tahun ini (2016) menurun Year on Year sebesar -2%, -0,3% dan -1%. Angkanya tergantung areanya. Karena itu, harus ada yang diubah dari tabel ini.

Karena tingkat hunian rendah, ekonomi juga tidak bergerak, ini dampaknya ke penyewaan. Kalau kita berbicara yield, ekspat yang datang memang semakin berkurang tidak seperti tahun-tahun sebelumnya. Jadi kalau kita lihat tabel PSP, yield apartemen 7-12%, kita memprediksi bergeser ke angka 6-9%. Untuk capital gain-nya, kita dapat melihat GDP growth dan inflasi. Jika mengacu pada GDP 5,2%, maka capital gain apartemen di angka 5,5%-10%. Tapi, untuk mencapai angka 10% saya agak pesimis untuk tahun 2017. Hal ini karena harga sewa yang cenderung flat dan menurun, sedangkan harga apartemen tetap naik. Jadi prediksi saya kenaikan gain dan yield apartemen hampir sama.

Kalau rumah, jujur kami tidak punya data. Tapi logikanya, kalau apartemen menurun, berarti rumah, tanah, ruko akan menurun. Jadi, saya pikir kalau ranging dari PSP ini benar, paling enggak kita harus mengurangi di bawahnya.

 Bagaimana dengan yield kondotel? Apakah angkanya bisa disamakan dengan apartemen?

Kebetulan beberapa tahun yang lalu kami pernah jualan kondotel. Untuk kondotel, biasanya diberikan rental guarantee sebesar 7-9%. Ini artinya, 2-3 tahun pertama pembeli akan merasa safe. Setelah itu akan disesuaikan dengan okupansi. Jadi kalau tingkat hunian tinggi, bisa mencapai 7-9%. Kalau enggak, ya di bawah itu.

Artinya, 2 atau 3 tahun yield kondotel akan sama dengan apartemen. Cuma, keuntungan kondotel adalah dikelola oleh satu operator dan itu terikat hingga 10 tahun. Mereka memiliki penyewa yang sudah loyal sehingga tingkat hunian bisa dijaga. Jadi, walaupun setelah 3 tahun anjlok, angkanya tidak akan jatuh dari 2-3 tahun yang sudah digaransi oleh mereka. 

Menurut Anda, dari kelima jenis properti di atas manakah yang lebih prospek dan menguntukang untuk 2017?

Saya melihat masih apartemen. Karena alasan tadi. Yield masih bisa 6-9%. Capital gain juga masih memungkinkan untuk 9-10% maksimum. Artinya, lebih tinggi dari properti lain. Jadi ini untuk jangka menengah atau pendek. Harusnya apartemen menjadi sesuatu yang menggiurkan untuk berinvestasi.

Bagaimana tips mendapatkan capital gain yang signifikan?

Yang pasti belilah apartemen waktu presale. Presale itu berarti harga perdana. Ketika apartemen mulai launching, maka akan ada kenaikan 5-10%. Selama 2 tahun, mulai dari groundbreaking, topping off hingga serah terima selalu terjadi kenaikan. Jadi kalau dihitung, kontruksi selama 2 tahun itu kenaikan gain-nya sudah mencapai 30-40%. Ini hitungan konvensional. Kalau moderat, bisa lebih dari itu.

Apa saran Anda untuk para investor?

Tentunya yang perlu diperhatikan investor adalah lokasi serta future masterplan. Yang kedua adalah reputasi pengembang sehingga dapat meminimalisir telatnya serah terima.

Yang ketiga, desain atau konsep apartemennya itu sendiri. Apakah itu dapat membawa keuntungan nantinya. Jadi kalau pengembang membawa brand tertentu, tentu ada gengsi di sana. Misalnya green concept, yang tak hanya disukai oleh lokal melainkan juga para ekspat.

Keempat, lingkungan tetangga. Apartemen di Kemang atau di Menteng tentu akan beda dengan di daerah Meruya. Persepsi adalah salah satu point terpenting.

Yang kelima adalah transportasi yang mudah dijangkau oleh umum. Dengan adanya transportasi yang memadai, ini sudah membantu investor untuk menanamkan modalnya. Artinya, dengan mudah orang akan membeli karena akses. □

 

About The Author

Related posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *