CAPITAL GROWTH vs CASHFLOW: Mana Lebih Penting?

Keduanya mutlak ada dalam investasi properti. Tapi manakah mesti lebih diprioritaskan?

Property-in.co – Ada dua benefit utama yang bisa kita dapatkan dari investasi properti. Kedua keuntungan tersebut adalah pertumbuhan modal dan pendapatan aliran kas yang positif secara berkala. Keduanya mutlak harus ada dalam suatu investasi properti yang dianggap berhasil. Jika salah satu saja terlihat negatif, maka suatu properti sudah bisa dikatakan tidak layak untuk investasi.

investasi

Saking pentingnya kedua benefit ini, sering terjadi perdebatan di kalangan investor, di antara keduanya manakah yang paling baik dan menguntungkan?

Strategi Capital Gain

Pertumbuhan modal yang sering disebut-sebut dengan istilah capital gain atau capital growth adalah salah satu benefit utama yang paling dilihat pada saat seseorang ingin membeli properti.
Pertumbuhan modal ini pula yang menentukan apakah sang investor sudah tepat atau belum dalam memilih properti untuk dimasukkan ke dalam portofolio investasinya. Dari capital gain saja, seorang investor yang berpengalaman sudah bisa menilai apakah suatu properti layak dibeli atau tidak.

Ada kelompok investor yang sangat mementingkan pertumbuhan modal di atas segalanya. Dengan kata lain, mereka harus membeli properti yang mampu menciptakan pertumbuhan modal di atas rata-rata dalam jangka waktu selama mungkin.

Di beberapa lokasi tertentu, properti yang mempunyai capital gain lebih tinggi, biasanya malah menghasilkan pendapatan sewa yang lebih rendah. Contohnya di tempat-tempat yang infrastrukturnya belum matang, kompleks properti yang masih baru, dan lain-lain.

Sebaliknya, di banyak daerah dan lokasi-lokasi sekunder, Anda bisa mendapatkan pendapatan sewa tinggi dari investasi properti. Tetapi pada umumnya, properti-properti tersebut menghasilkan capital gain yang lebih sedikit dalam jangka waktu panjang.

Strategi Cashflow

Selain itu, ada juga penghasilan yang bisa didapat dari cashflow positif. Aliran kas ini diperoleh dari pemasukan uang sewa setiap bulannya atau selama periode waktu tertentu secara berkala. Aliran kas yang didapat secara teratur ini sangat bermanfaat untuk dapat menutupi segala biaya yang mungkin muncul selama properti tersebut dikelola oleh seorang investor.

Kelompok investor lainnya menyarankan Anda harus mengutamakan properti yang mampu menciptakan return sewa yang tinggi secara terus-menerus supaya ada sumber pendapatan yang positif dan Anda bisa menutupi segala biaya yang harus dikeluarkan secara kontinu.

Dengan kata lain, Anda ingin pendapatan sewa yang lebih tinggi dan mampu menutupi segala pengeluaran (termasuk pembayaran kredit dan bunga). Aliran kas yang positif tak hanya membuat Anda mampu  membayar semua biaya yang ada, tapi juga memberikan profit lebih di kantong Anda setiap bulannya.

Mana yang Harus Diprioritaskan?

Tentu saja kedua penghasilan ini sangat penting bagi setiap tipe investor. Tapi untuk menjawab pertanyaan, mana yang lebih baik, setiap investor harus benar-benar mempertimbangkan kondisi keuangan masing-masing dan apa yang hendak menjadi tujuannya dalam berinvestasi.

Singkatnya, investasi properti harus selalu menjadi bagian dari strategi menciptakan suatu kekayaan dalam bentuk aset yang stabil, dan bukan hanya menciptakan keuntungan pada saat-saat tertentu saja.

Melihat segala penjelasan di atas, sudah tentu jika harus memilih di antara kedua benefit tersebut, Anda harus mengutamakan pertumbuhan modal (capital gain) di atas segalanya.

Tak peduli berapa pun besarnya gaji Anda, kita anggap saja Anda sedang mencari investasi properti yang bisa menjadi fondasi aset—yang suatu hari bisa menggantikan penghasilan dari pekerjaan Anda sekarang. Ini berarti tujuan investasi Anda yang sebenarnya adalah menciptakan suatu fondasi aset yang mampu bertumbuh sebesar dan sekuat mungkin. Semua ini bertujuan agar selanjutnya Anda bisa menikmati aliran kas yang dihasilkan oleh “mesin uang” Anda.

Sebaliknya, jika hanya memikirkan sejumlah penghasilan yang bisa diperoleh setiap bulannya, maka properti tidak akan bisa menciptakan banyak perbedaan untuk memenuhi gaya hidup, apalagi untuk bisa lanjut membeli properti selanjutnya serta berinvestasi pada lebih banyak lagi properti.

Lebih jauh lagi, capital gain bisa saja meningkat secara eksponensial. Profit yang didapat dari pertumbuhan modal ini seringkali sudah bisa “dibaca” oleh investor kawakan bahkan sebelum properti tersebut benar-benar dibeli. Capital gain inilah yang sebenarnya bisa dimanfaatkan investor untuk dapat membeli properti selanjutnya, dan membeli properti lebih banyak lagi.

Pertumbuhan modal tersebut bahkan sering kali terjadi tanpa Anda harus berbuat apa pun. Capital growth atau capital gain suatu properti bisa menanjak otomatis karena infrastruktur lingkungan sekitar yang mendadak berubah, seiring berjalannya waktu, perpindahan penduduk, perubahan demografis, dan lain-lain.

Sementara kenaikan aliran kas setiap bulan sangat sulit bertambah secara eksponensial. Ini karena kenaikan aliran kas kerap harus diperoleh lewat perjuangan yang lebih besar juga. Misalnya, seperti mencari penyewa yang mau membayar mahal, melakukan renovasi pada properti, menjaga maintenance agar kualitas properti tetap terjaga, dan lainnya. Semua aktivitas itu juga kerap membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Bahkan, jika pertumbuhan modal properti naik banyak pun, sering kali belum tentu bisa dibarengi dengan kenaikan uang sewa yang sama banyaknya.

Anda tidak bisa menciptakan kekayaan, terutama hanya dengan mengandalkan sedikit aliran kas positif setelah dipotong pajak. Ingatlah, suatu properti yang bisa menciptakan aliran kas positif pada saat ini, tapi bisa menjadi minus atau negatif pada saat tertentu ke depannya (terlebih jika sewanya kosong).

Anda harus memahami bahwa kekayaan sesungguhnya investasi properti bukan didapat dari penghasilan berkala. Kekayaan yang sebenarnya diperoleh dari peningkatan nilai properti tersebut dalam jangka panjang, dan tentunya kemampuan untuk membiayai kembali kantong Anda untuk membeli properti lebih banyak lagi.

Jadi, jika hanya fokus untuk menghasilan pendapatan rutin setiap bulan dalam jangka pendek, Anda akan terjebak dalam suatu perjuangan hanya untuk menutupi biaya-biaya yang ada. Singkat kata, pertumbuhan modal adalah aset/kekayaan Anda yang sesungguhnya, sementara aliran kas tiap bulan itu hanya bersifat penghasilan rutin saja.

Mendapatkan Keduanya?  Tentu Bisa…

Strateginya, pilihlah properti yang nilai pertumbuhannya tinggi karena faktor geografis dan potensi perkembangan infrastruktur serta kondisi lingkungannya.

Anda juga bisa mendapatkan penghasilan sewa dengan melakukan berbagai perbaikan atau renovasi yang diperlukan. Hal tersebut akan memberikan Anda nilai sewa yang bagus dan memperlambat depresiasi nilai bangunan.

Pada akhirnya semua ini akan memberikan nilai pertumbuhan modal properti yang lebih tinggi pula.

 

Ivan Mulyadi (sumber: PropertyUpdate.com.au)

 

Capital gain adalah kekayaan Anda yang sesungguhnya, sementara cashflow tiap bulan itu hanya bersifat penghasilan rutin saja”

About The Author

Related posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *