Telolet NUP

Istilah ‘om telolet om’ mendadak viral. Selebritis dunia pun ikut berkicau. Alhasil, di seluruh penjuru dunia burung biru, semua mengicaukan #omteloletom. Ada yang tahu apa itu telolet? Apa pula hubungannya dengan NUP?

Oleh: NATA SUSANTO, Pengamat Properti

The-Bugler-by-Daniel-Glass-Photography2

NUP, mulai dikenal sekitar 2010-2011, merupakan salah satu skema dahsyat yang banyak dipakai oleh pengembang papan atas. Berbagai keuntungan yang diperoleh—seperti potensi penjualan yang terukur, publikasi bagus yang didapatbaik sebelum maupun sesudah penjualan, bahkan bisa  mendatangkan dana segar untuk sementara—membuat banyak pengembang mengadopsi skema unik ini.

Sebaliknya, dari sisi pembeli juga menguntungkan. Produk mana yang bagus dan diminati akan terlihat dari kelas si pengembang menggelar NUP dan sampai berapa NUP-nya. Kalau soal uang, para pembeli sangat jeli. Orang yang pegang uang mana ada yang bodoh, sebodoh-bodohnya mereka, mereka bisa pegang uang.

Broker pun tak mau ketinggalan. NUP murah, uang hangusnya saja bisa berlipat-lipat. Investasi jangka pendek yang sangat menggiurkan. Kalau awalnya hanya melihat ROI 3 digit lewat di depan mata, sekarang sudah mereka mulai ikutan pasang lotere. Apalagi kalau si pengembang memasang tandem hadiah jalan-jalan keluar negeri dan NUP berprioritas (kuota atau nominal banyak, diprioritaskan).

Yang paling happy adalah broker. Karena kunci sukses NUP adalah harus memanjakan broker. Jual 1 unit jalan-jalan ke Amerika atau Eropa. Apa yang terjadi? Ibu rumah tangga jadi broker, pedagang jadi broker, karyawan jadi broker. Lalu broker jadi apa? Ya, jadi banyaklah.

Broker latah bermunculan, memang ini yang diinginkan oleh pengembang untuk meningkatkan faktor kali-nya.

Pembeli rela mengantre seperti ular naga panjangnya. Sehari sebelumnya pun dijabani. Suami, istri, anak bahkan pembantu, supir dan baby sitter disuruh ikut antre. Nah, begitu broker bisa disuruh antre, ya sudah akhirnya penitipan lewat broker karena broker juga pembeli dan ingin peruntungan NUP. ‘Masak orang lain saja yang untung, saya malah cuma bisa gigit jari saja?’ Maka meledaklah penjualan.

Headline spanduk esok harinya berbunyi: ‘Terima kasih atas kepercayaan Anda, kami SOLD OUT’. Judul beritanya di koran dan majalah: ‘Terjual habis dalam 5 detik, ribuan pembeli mengantre’.

Di dunia properti, #omteloletom berbunyi #omNUPom. Pengembang selebritis semua berkicau. Khalayak pengembang serta merta ikut-ikutan. Esensi dan syarat sukses NUP ditinggalkan. Asal tabrak dan hajar bleh, karena strategi ini terbukti sukses. Padahal kalau bertanya ke ‘mbah Google’, yang pasti kena pajak, kita akan tahu bahwa syarat NUP sukses adalah pengembang dapat dipercaya dan produk yang diluncurkan punya high demand.

Uniknya, kini  kepercayaan terhadap pengembang dinomor-duakan, produk justru menggunakan NUP sebagai tolok ukur utama. Siapa pemain caturnya? Kok main copas-copas strategi saja. Ini sama saja percaya dengan obat dewa, satu obat untuk semua penyakit. Yang didapat bukannya sembuh, malah cari penyakit baru.

NUP lalu menjadi alat untuk mem-booster penjualan. Produk yang biasa saja—bahkan yang di bawah biasa—pun menggunakan NUP. Di saat pasar properti mengalami perlambatan pun masih menggunakan skema NUP. Apakah berhasil? Awalnya iya… orang latah di Indonesia ini banyak sekali.

Tapi memang waktu yang membuktikan semuanya. Saat produk jadi dan BAST, pasar sekundernya memble. Memori market mulai terekam. Pembeli yang pegang uang mulai memilih. Memilihnya kapan? Pembeli tetap ikut NUP, tapi ujungnya membatalkan pada saat diwajibkan membayar booking fee. Atau yang lebih canggih lagi, pembeli membatalkan setelah membayar DP pertama. Yang diincar adalah shortterm margin saja.

Siapa yang pintar sekarang? Pengembang tidak bisa mendapatkan kepastian pembelian dan pembayaran. Masih aman kalau landed house, tapi kalau high rise building?

Yang seru kalau melihat NUP yang gagal meraup demand tinggi. Produk dengan kualitas di bawah rata-rata dan publikasi hasil sales yang tidak baik malah didukung oleh promosi yang bagus. Ini namanya bunuh diri.

Pada medio Desember, saya ditawari seorang sales executive apartemen di sebuah mal Cibubur.

“Yang ikut NUP sudah boleh bayar pak. Penjualan sudah 7 unit,” katanya merayu.

“Skema NUP, tapi sudah ada penjualan? Ilmu baru apa lagi ini?” kata saya.

“Kalau sudah pasti, Bapak bisa bayar booking fee. Enggak perlu ikut NUP-NUP-an. 

I’ll be damned. Ini namanya bukan lagi ‘telolet NUP’, tapi sudah ‘NUP tulalit’.

Daripada untuk NUP, lebih baik tiup terompet telolet untuk tahun baru. Selamat tahun baru 2017. Semoga proyek sebelumnya cepat selesai dan proyek baru makin sukses di tahun ini.

Demikianlah kupu-kupu,

(dari ulat buruk rupa belajar jadi kupu-kupu elegan)

About The Author

Related posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *