YUSTINUS PRASTOWO: Waktu yang Tepat untuk Berinvestasi Properti

Property-In.co – Beragam stimulus dikeluarkan pemerintah untuk mendongkrak industri properti, baik secara langsung maupun tak langsung. Mulai dari penurunan BI Rate, pelonggaran LTV, pembangunan infrastrukur, program 1 juta rumah hingga tax amnesty.

Lalu, apakah ini merupakan indikasi bahwa sekaranglah saat terbaik untuk membeli properti?  Terkait hal itu, Property-In mewawancarai Yustinus Prastowo, Executive Director Center for Indonesia Taxation Analysis (CITA). Berikut petikan wawancara tersebut:

Menurut Anda, mengapa industri properti belum naik-naik juga?

Pada periode 2011-2015, pertumbuhan ekonomi kita terus melambat. Kondisi ini mempengaruhi seluruh sektor perekonomian, termasuk properti. Tren perlambatan inilah yang membuat sektor properti melesu, terlebih Bank Indonesia menerapkan kebijakan loan to value (LTV) pada 2013 sehingga penjualan properti melesu.

prastowoSedangkan, pada 2016 kondisi ini tidak jauh berubah. Pada kuartal pertama dan kedua, pertumbuhan ekonomi hanya tumbuh 4,92% dan 5,18%. Meski pada bulan Agustus Bank Indonesia melonggarkan LTV, tapi belum berdampak signifikan terhadap sektor properti. Terkait kebijakan tax amnesty, berdasarkan data Direktorat Jendral Pajak per 22 September 2016, total harta yang direpatriasi baru sebesar Rp 71,3 triliun atau 5,4% dari total aset yang dilaporkan, sementara sebagian besar berupa harta deklarasi dalam dan luar negeri.

Hal ini menjadi penyebab mengapa dampak tax amnesty belum begitu terasa pada sektor properti. Mengapa? Berbeda dengan skema repatriasi, deklarasi dalam dan luar negeri tidak mewajibkan harta yang dilaporkan untuk dialihkan ke beberapa instrumen investasi, salah satunya properti sebagai instrumen investasi di luar pasar keuangan. Ditambah, repatriasi dana bisa dilakukan paling lambat 31 Desember 2016 sehingga dampaknya secara efektif akan dirasakan pada 2017.

Soal tax amnesty, efek tidak langsungnya (psikologis) sudah terasa. Investor, yang dulu menahan diri, kini mulai ancang-ancang membeli properti. Tanggapan Anda?

Sebagaimana telah diprediksikan sebelumnya, kebijakan tax amnesty akan membawa angin segar dan suntikan darah baru terhadap pertumbuhan sektor properti, terutama setelah menteri keuangan menyetujui investasi di sektor properti/real estate sebagai salah satu instrumen investasi bagi dana repatriasi tax amnesty.

Di samping itu, tax amnesty juga memengaruhi sektor properti secara tidak langsung. Tax amnesty akan berdampak pada peningkatan sisi funding perbankan yang pada akhirnya mendorong penurunan tingkat suku bunga. Penurunan tingkat suku bunga ini nantinya akan mempermudah masyarakat yang ingin membeli properti melalui KPR. Tentunya hal tersebut akan mendorong para investor atau konsumen untuk berinvestasi kembali di sektor properti.

Kapan efek langsung tax amnesty bakal terasa?

Dampak langsung tax amnesty terhadap sektor properti diprediksikan akan terasa sekitar akhir 2016 dan sepanjang 2017, karena 31 Desember merupakan tenggat waktu bagi wajib pajak (WP) yang telah berkomitmen merepatriasikan dananya ke Indonesia untuk merealisasikan repatriasi dan memilih instrumen investasi atas dana repatriasi yang akan di-lock up selama 3 tahun. Sektor properti sebagai salah satu tujuan investasi di luar pasar keuangan tentunya akan menjadi salah satu opsi menarik dan dipilih oleh para investor.

Secara moderat, berapakah angka repatriasi yang akan masuk?

Berbagai penelitian menunjukkan bahwa jumlah harta milik orang Indonesia di luar negeri yang belum dipajaki menunjukkan angka yang fantastis. Tax Justice Network (TJN) pada 2010 melaporkan bahwa aset keuangan Indonesia yang berada di negara tax haven mencapai US$331 miliar. Dengan menggunakan data bunga riil rata-rata Indonesia pada kurun waktu 2010-2015 (5,15%), perkiraan jumlah aset keuangan tersebut pada 2015 adalah sebesar US$430 miliar atau sekitar Rp5.844 triliun.  Jumlah tersebut setara dengan 52,7% dari perkiraan PDB tahun 2015 yang berjumlah Rp11.091 triliun.

Berangkat dari fakta tersebut, menteri keuangan meyakini dalam tax amnesty, aset yang berada di luar negeri mencapai Rp11.000 triliun dan repatriasi setidaknya dapat mendulang Rp1.000 triliun (sebagian adalah deklarasi back to back loan). Bank Indonesia dan CITA sendiri memprediksikan angka moderat Rp500 triliun repatriasi, atau setidaknya Rp200 triliun. 

Bila amnesti pajak berjalan mulus, tentunya properti ikut terdongkrak…  

Berdasarkan data per 22 September 2016 dari dashboard amnesti pajak (pajak.go.id), yaitu penerimaan uang tebusan mencapai Rp 52,3 T dan dana repatriasi baru mencapai Rp71,3 triliun. Tentunya data realisasi ini masih cukup jauh dari harapan.

Besaran potensi dana repatriasi tidak sebesar yang diharapkan karena masih banyak pertimbangan WP untuk mengalihkan dananya ke dalam negeri, ditambah iklim bisnis dan investasi yang belum mendukung. Insentif yang diberikan oleh pemerintah juga belum mampu menarik minat investor untuk menempatkan dananya di Indonesia. Salah satu hambatan adalah PMK No. 127/PMK/2016 yang mewajibkan pembubaran dan balik nama SPV (special purpose vehicle).

Dalam rangka memaksimalkan repatriasi, Pemerintah bersama otoritas keuangan dan perbankan seyogyanya merespons antusiasme dan harapan pelaku usaha agar tercipta skema repatriasi dan investasi yang menguntungkan kedua belah pihak, lebih longgar, bervariasi, berkesinambungan, dan berdampak positif bagi perekonomian nasional. Bank-bank BUMN dan perusahaan swasta nasional perlu diberi kesempatan pertama dan utama demi memastikan komitmen kita untuk mencapai kemandirian.

Prakondisi—berupa perbaikan iklim investasi, kepastian hukum, kemudahan perizinan, debirokratisasi, pemangkasan biaya logistik, reformasi tata kelola keuangan dan perbankan—mutlak harus disiapkan dalam satu tarikan nafas dengan pengampunan pajak. Kami memperkirakan sampai akhir periode, dana repatriasi dapat mencapai Rp200-300 triliun. 

Selain tax amnesty, saat ini banyak sekali stimulus yang kini disuntik oleh pemerintah. Anda yakin ini semua bakal membuat properti bangkit?

Untuk mendorong sektor properti, Bank Indonesia, OJK, maupun pemerintah melakukan beberapa usaha melalui kebijakan seperti pelonggaran LTV dan paket kebijakan ekonomi. Pelonggaran LTV akan mampu meningkatkan penjualan properti karena masyarakat membutuhkan uang kas atau modal yang lebih sedikit guna mampu membeli rumah.

Selain LTV, Bank Indonesia juga telah mengubah suku bunga acuan menjadi BI 7-days-repo-rate. Perubahan suku bunga acuan ini akan mampu menurunkan tingkat suku bunga pinjaman termasuk suku bunga KPR. Dengan demikian, biaya masyarakat untuk membeli rumah melalui kredit akan lebih murah.

Dari sisi pemerintah, untuk mendorong sektor properti, pemerintah mengeluarkan paket kebijakan ekonomi yang membolehkan warga negara asing (WNA) membeli properti di Indonesia dan penurunan tarif PPh Final dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Kedua kebijakan ini secara teoretis akan mendorong permintaan terhadap properti karena memperluas kesempatan untuk mengakses properti (kemampuan membeli) dan perluasan ceruk kredit yang akan membantu konsumen.

Apa yang bisa menjadi kendala bangkitnya properti?

Sehubungan dengan kebijakan tax amnesty, kendala bangkitnya sektor properti adalah kecilnya jumlah pengungkapan harta melalui skema repatriasi. Jika jumlah aset yang dilaporkan melalui skema repatriasi kecil, maka jumlah aset yang akan dialihkan ke instrumen investasi real estate pun semakin kecil. Hal ini akan menjadi ganjalan bagi bangkitnya sektor properti melalui tax amnesty.

Pelonggaran LTV memang dapat menjadi pendorong sektor, namun keberhasilan pelonggaran LTV akan bergantung pada perbankan itu sendiri karena pelonggaran itu bersifat opsional. Perbankan bisa saja tidak menggunakan opsi tersebut karena memilih kebijakan peningkatan atau mempertahan kualitas aktiva produktif perbankan. Sedangkan kebijakan itu sendiri bergantung dari kondisi NPL (non-performing loan) perbankan. Oleh karena itu, perkembangan NPL perbankan dapat menjadi kendala bangkitnya sektor properti.

Kebijakan pemerintah untuk dapat mendorong sektor properti juga terancam gagal karena pemerintah mengizinkan WNA untuk membeli properti, tapi ketidakjelasan status kepemilikan properti oleh WNA akan menyebakan investor asing ragu membeli properti di Indonesia. Sedangkan, kebijakan penurunan tarif BPHTB bisa gagal apabila kebijakan pusat tidak diikuti oleh pemerintah daerah, mengingat penurunan tarif BPHTB merupakan kewenangan pemerintah daerah.

Selain ancaman dari dalam, ada kendala lain yang juga berasal dari eksternal. Rencana kenaikan suku bunga bank sentral Amerika Serikat akan dapat mengerek tingkat suku bunga di dalam negeri. Kondisi ekonomi China yang masih belum menentu dapat berdampak terhadap perekonomian Indonesia terutama sektor komoditas. Jika ekonomi China terus mengalami pelemahan, maka permintaan akan komoditas akan turut melemah mengingat China merupakan negara konsumen komoditas terbesar di dunia.

Apa saran Anda untuk para investor yang hendak membeli properti?

Sejalan dengan diberlakukannya program amnesti pajak akan memberikan dampak likuiditas sektor properti Indonesia. Investasi di sektor properti merupakan salah satu opsi instrumen investasi yang dapat dipilih pada skema non-pasar keuangan (PMK Nomor 122/PMK. 08/2016). Tentunya hal ini akan memotivasi para  developer melakukan pengembangan proyek baru karena adanya dana konstruksi dari luar negeri yang masuk ke Indonesia sehingga properti Indonesia akan bergairah kembali. Selama ini, pertumbuhan sektor properti cenderung lesu dikarenakan besaran beban pajak (seperti PPh Final, BPHTB 5% bagi developer/penjual, PPN dan PPnBM) yang menjadi pertimbangan para investor untuk melakukan investasi di bidang properti. Ditambah lagi, kebijakan fiskal yang agresif dan membuat para konsumen mengurungkan niat atau menunda keinginan membeli properti karena takut pada penegakan hukum pajak.

Saat ini adalah waktu yang tepat mengingat pemerintah meringankan beban pajak atas transaksi pengalihan tanah dan bangunan, yaitu telah disahkannya PP Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diberlakukan per 8 September 2016.

Tentunya peraturan ini disambut baik oleh developer, karena akan berdampak positif pada harga jual properti. Pada umumya, nilai jual properti mencakup PPh Final 5%. Ppenurunan tarif PPh Final diharapkan menarik minat konsumen dengan harga beli properti yang lebih rendah dan terjangkau. Dengan demikian, momentum ini adalah waktu yang tepat bagi para developer untuk memberikan penawaran terbaik atas properti yang dipasarkan dan bagi konsumen untuk menginvestasikan dana segarnya pada sektor properti. (*)