Lebih Untung Mana – Rumah atau Apartemen

Di tengah maraknya industri properti, investasi rumah dan apartemen seakan bersaing menawarkan peluang investasi yang memikat.

Property-In.co – Hati Chika (42) berbunga-bunga melihat investasi apartemennya kian kinclong.  Dua tahun silam ia membeli satu unit apartemen tipe 2 bedroom di kawasan Rawasari, Jakarta Timur. Waktu itu harganya baru 200 juta rupiah, sekarang sudah melonjak menjadi 500 juta.

Harga sewanya pun telah menyundul angka 3 juta per bulan. Lumayan untuk ukuran apartemen kelas menengah. Cukup pula untuk menutupi cicilan KPA-nya per bulan. “Saya tertarik investasi properti karena melihat kakak saya sukses ‘beternak’ apartemen,” kata pegawai negeri sipil  ini. Lokasi apartemen itu memang lumayan strategis sehingga permintaan sewanya cukup tinggi.

Lokasi lagi-lagi berperan penting dalam pemilihan investasi properti, baik apartemen maupun rumah. Di perumahan Summarecon Bekasi, misalnya. Satu unit rumah yang harga awalnya 600 juta, dalam tempo 1-2 tahun bisa mencapai dua kali lipatnya.

Anomali
Sebenarnya, baik rumah ataupun apartemen, masing-masing punya kelebihan dan kekurangan dalam hal investasi. Yang berlaku umum, rumah memiliki potensi keuntungan capital gain lebih besar daripada apartemen. Sebaliknya, apartemen memiliki yield sewa yang lebih besar ketimbang rumah.

Namun, tiga tahun terakhir ini boleh dibilang terjadi anomali. Apartemen—terutama di area-area  strategis seperti di SCBD—tiba-tiba mengantungi capital gain yang aduhai. Widarto Wirawan, seorang investor properti, bercerita ia pernah meraup untung Rp400 juta hanya dalam tempo empat bulan.

Pasalnya, dalam kurun waktu tersebut harga unit apartemen miliknya di kawasan Sudirman naik 1,5 kali lipat dari harga semula. “Ketika saya jual, apartemen itu bahkan belum selesai dibangun,” katanya terkekeh.

Namun, lonjakan tinggi harga apartemen ini belum tentu bakal berlanjut terus, dan tentunya tidak semua apartemen bisa mengalami ‘anomali’ itu. Tergantung lokasi apartemen dan sejumlah faktor lainnya.

Kembali lagi ke lokasi. Ada rumah yang kenaikan harganya lambat. Apartemen yang kenaikan harganya cepat pun banyak, tapi yang naiknya pelan-pelan juga ada. Di sini berlaku hukum keseimbangan antara fasilitas, keamanan, dan lokasinya.

”Kalau itu semua seimbang, maka space-nya pun bisa digunakan,“ kata David Sudjana, Direktur Utama Mustika Land. “Properti itu persoalan menciptakan ruang. Ruang tersebut akan berharga mahal kalau orang bisa menggunakannya dengan efektif dan efisien.”

Sebenarnya kondisi anomali juga pernah dialami rumah-rumah di kawasan Jakarta Selatan. Dulu kawasan itu diburu orang karena banyak ekspatriat yang menyewa rumah di sana.

Akan tetapi, lantaran harganya sudah naik luar biasa, yield sewa rumah di daerah Kemang dan Bangka misalnya, sekarang sudah tidak terlalu atraktif lagi. Jadi, orang cuma mengharapkan gain dari harga jual propertinya.

Supply and Demand Apartemen_01
Pendapat David di atas ada benarnya. Pasar adalah tentang keseimbangan. Jadi sewaktu suplainya kurang, harga bisa naik. Pada 2015, menurut data Colliers International, Jakarta akan dipasok oleh sekitar 28.000 unit apartemen baru (naik 169% dari tahun sebelumnya).

Tentunya ini bisa menimbulkan over supply bila pasokan tidak terserap dengan baik oleh pasar, yang pada gilirannya akan mengoreksi harga pasar.

Contohnya, 2-3 tahun lalu kita amat gampang meraih yield 10% lebih dari apartemen di kawasan Kuningan. Dengan harga apartemen 1 miliar, misalnya, investor bisa memperoleh pendapatan sewa 100-200 juta per tahun. “Namun, kini dengan membanjirnya apartemen di kawasan itu, yield sewa yang diraih bisa di bawah 5%,” kata seorang pengamat yang enggan disebut namanya.

Masalahnya kelebihan pasokan ini dapat terjadi bila propertinya banyak diborong oleh spekulan. Harga rumah memang naik terus, tapi di wilayah tertentu banyak yang kosong tanpa penyewa—seperti yang terjadi di China belum lama ini. Mereka membeli rumah seharga 2-3 miliar, tapi yield sewanya cuma 2%. Akibatnya, harga rumah itu ikut terkoreksi oleh turunnya demand. Jadi, investor perlu waspada bila ditawari harga rumah atau apartemen yang terlalu tinggi.

Permintaan terhadap rumah tentunya tetap tumbuh. Namun, keterbatasan lahan di Jakarta membuat harga rumah membubung tinggi. Akibatnya, banyak orang pindah ke wilayah penyangga Jakarta, misalnya ke Serpong. Apalagi kalau kita menengok data Penyebaran Rumah di Indonesia (lihat tabel), masih banyak provinsi di Tanah Air yang mengalami backlog perumahan. Ini tentu merupakan peluang bagi investor dan developer.

Satu hal yang pasti, apa pun bentuk investasi propertinya—rumah ataupun apartemen—investor harus memilih properti yang mudah disewakan. Yield ideal untuk apartemen berkisar 8-10% per tahun, sedangkan rumah 3-5% per tahun. “Makin besar, tentunya makin baik untuk investasi. Kuncinya, yield yang baik akan mendapatkan gain yang baik,” kata Andy K. Natanael, President Director Jakarta Garden City.

Pasar sewa untuk kaum ekspatriat juga tetap seksi buat para investor properti. Mereka memiliki kebutuhan dan kemampuan sewa yang luar biasa. Lihat saja daftar harga sewa rumah dan apartemen untuk ekspatriat di kawasan Jakarta Pusat dan Selatan. Betapa menggiurkan. Kini, kawasan Cikarang juga merupakan target pasar yang sangat bagus karena ada 10.000 pekerja asing bercokol di sana.

Lantas, manakah yang paling bagus untuk investasi: rumah atau apartemen? Keduanya sama-sama menguntungkan. Terkait hal ini, David Sudjana menganjurkan, “Carilah properti, baik rumah ataupun apartemen, yang harga jualnya cepat naik dan bisa disewakan dengan harga tinggi.” David S. Simatupang, Lip. Aziz Fahmi Hidayat

Lihat :
1. Tabel Penyebaran Rumah di Indonesia lihat tabel

2. Tabel harga sewa hunian untuk ekspatriat di Jakarta Pusat dan Selatan lihat tabel

About The Author

Related posts