Emiten Properti Wajib Revisi Target

Demi mengantisipasi dampak aturan pajak barang mewah, perlu dilakukan berbagai penyesuaian terhadap proyek yang bakal diluncurkan emiten dalam beberapa bulan mendatang.

Property-In.co – Baru-baru ini dunia properti digemparkan oleh rencana pemerintah merevisi Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 253/PMK.03/2008 tentang aturan beban pajak barang mewah pada rumah, apartemen, kondominium, beserta tanah yang dihargai lebih dari Rp2 miliar. Sebelumnya ada ketentuan pajak PPh tambahan sebesar 5%, tapi itu hanya berlaku bagi perumahan dengan harga di atas Rp10 miliar atau rumah tapak di atas 500 m2. Pajak baru ini merupakan nilai tambah bagi pajak barang mewah.

Jika ini diberlakukan, otomatis pemerintah akan memberlakukan PPh tambahan 5% (PPh pasal 22) terhadap semua properti residensial dengan harga di atas Rp2 miliar atau pemilik rumah tapak dengan luas bangunan di atas 400 m2 atau apartemen dengan luas di atas 150 m2.

Tim Riset PT Indo Premier Securities menyebutkan sejumlah emiten properti telah merilis target marketing sales 2015 dengan estimasi pertumbuhan 6% hingga 35% (YoY). Namun emiten-emiten tersebut diprediksi akan menyesuaikan proyek mereka yang bakal diluncurkan dalam beberapa bulan mendatang, guna mengurangi dampak aturan pajak yang berpotensi menghambat pencapaian target penjualan tahun ini.

“Kami perkirakan perusahaan properti bakal menawarkan lebih banyak produk komersial yang bebas dari aturan perpajakan yang (rencananya) direvisi tersebut,” kata Tim Riset Indo Premier seperti dikutip dalam laman resminya awal bulan lalu. Tetapi menurut mereka, meningkatkan bauran produk terhadap produk lain yang bermargin lebih rendah akan memangkas pertumbuhan laba emiten-emiten tersebut pada periode tahun ini.

Disebutkan Indo Premier, emiten properti dengan luas lahan besar—seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE)—masih menjadi yang paling tangguh dari aturan tersebut. BSDE fleksibel dalam menawarkan produk-produk komersial serta produk dengan harga lebih rendah untuk mendukung pertumbuhan marketing sales-nya.

Begitu pula halnya dengan Ciputra yang memiliki berbagai proyek hunian dan perkantoran di seluruh Indonesia juga akan memberikan topangan bagi penjualan tahun ini. Sementara itu, PT Summarecon Agung Tbk diperkirakan mampu mempertahankan penjualan tahun ini karena faktor kemampuan memenuhi demand di pasar properti dan dukungan konsumen yang setia. Sebaliknya, setelah fokus pada apartemen/gedung bertingkat tinggi di Jakarta dan Surabaya, implementasi aturan ini diyakini berpengaruh negatif terhadap saham Pakuwon Jati (PWON) meskipun recurring income PWON kuat. idx-lounge

Padahal, jika menilik pada catatan dalam lima tahun terakhir emiten properti masih terbilang pantas menyandang kata “fantastis”. Sebab, begitulah kata yang paling tepat untuk menggambarkan pertumbuhan industri properti Indonesia dalam lima tahun terakhir (2010-2014). Menurut riset mereka, pertumbuhan mulai terjadi pada 2014 dengan omzet produk properti ditaksir mencapai Rp55 triliun atau naik 71% dibanding tahun 2013 yang sebesar Rp32 triliun. Angka tersebut terus tumbuh dan diprediksi mencapai Rp65 triliun pada 2015.

Alhasil, grup perusahaan properti saling berlomba melakukan berbagai ekspansi untuk memperebutkan omzet tersebut. Tak ayal, lahirlah sederet maha karya properti unggulan yang menjadi masterpiece, baik perkantoran, apartemen, kondominium, kondotel, residensial, resor maupun pusat perbelanjaan.

Hampir semua perusahaan properti nasional sukses membukukan pendapatan dan laba yang spektakuler. Tengok saja, pada 2012 ada 16 grup perusahaan properti yang memperoleh pendapatan di atas Rp1 triliun.

Lippo Group memimpin dengan pendapatan Rp6,1 triliun, diikuti oleh Agung Podomoro Group (Rp4,6 triliun), Sinarmas Group (Rp3,7 triliun), Surya Internusa Group (Rp3,5 triliun), Summarecon Group (Rp3,4 triliun), Ciputra Group (Rp3,3 triliun), Agung Sedayu Group (Rp 3,1 triliun), Bakrie Group (Rp2,9 triliun), Alam Sutera Group (Rp2,4 triliun), Pakuwon Group (Rp2,1 triliun), Plaza Indonesia Group (Rp1,7 triliun), Jababeka Group (Rp1,4 triliun), Intiland Group (Rp1,2 triliun), Jakarta Setiabudi Group (Rp1,2 triliun), Jaya Group (Rp1,1 triliun), dan Modern Group (Rp1 triliun).

Kinerja yang memuaskan juga ditunjukkan oleh perusahaan properti Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Dari 9 perusahaan BUMN yang diinvestigasi, 4 di antaranya akan menggarap proyek properti dengan nilai fantastis mencapai Rp47,2 triliun hingga 2016. Mereka adalah PP Properti sebesar Rp19 triliun, Adhi Persada Properti (Rp15 triliun), Perumnas (Rp12 triliun) dan Waskita Karya (Rp1,2 triliun).

Memasuki 2013, pendapatan dan labanya semakin meroket sehingga tak heran jika pemilik grup perusahaan properti menjelma menjadi orang terkaya di Indonesia dan masuk deretan orang terkaya di dunia. Kinerja 34 group perusahaan properti lainnya juga sangat spektakuler. Berkat langkah ekspansi yang terus dilakukan, mereka sukses meningkatkan total asset, pendapatan, dan laba yang berlipat lipat. Namun yang harus diwaspadai, ternyata grup perusahaan ini ternyata memiliki hutang yang sangat besar dan jika tak pandai mengelolanya akan menghadapi kesulitan di masa mendatang.

Sekali lagi, apa jadinya jika pemerintah memaksakan diri untuk melaksanakan dan memberlakukan hasil revisi Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 253/PMK.03/2008, membebankan pajak barang mewah pada rumah, apartemen, kondominium, beserta tanah yang dihargai lebih dari Rp2 miliar?

rec-investment Laju Bisnis Properti

Prospek emiten properti juga akan semakin mentereng karena keadaan ekonomi dan politik lebih kondusif. Namun, kebijakan pemerintah merevisi Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 253/PMK.03/2008 tentang aturan beban pajak barang mewah (PPnBM) pada rumah justru bisa menghambat laju bisnis properti.

Analis Buana Capital, Suria Dharma, dalam risetnya menyebutkan ada tambahan pajak 5% bagi rumah yang memiliki nilai bangunan dan tanah lebih dari Rp10 miliar dan memiliki luas lebih dari 500 meter persegi (m²). Kebijakan tersebut juga akan dikenakan terhadap apartemen atau kondominium, yang memiliki nilai transaksi lebih dari Rp10 miliar dan luas lebih dari 400 m².

Menurutnya, kebijakan tersebut dapat berpengaruh buruk bagi emiten properti. Kendati demikian, Suria menilai, tahun ini prospek properti masih menarik dan arus penjualan perusahaan properti berpotensi tumbuh. Apalagi bagi emiten properti yang memiliki porsi recurring income lebih besar, kinerjanya akan tumbuh lebih besar. Sebab emiten properti bisa meningkat tajam berkat pendapatan di luar penjualan rumah atau apartemen.

Emiten yan diperkirakan akan tumbuh tersebut seperti PWON dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR). Kedua emiten ini memiliki porsi recurring income masing-masing 48% dan 50%. Sementara BSDE, SMRA dan CTRA memiliki porsi recurring income 20-30%. “Setidaknya porsi recurring income terhadap pendapatan 50% sehingga bisa saling menopang jika salah satu sektor pertumbuhannya melambat.”

 Tertolong

Pekan lalu, Bank Indonesia (BI) secara resmi menurunkan suku bunga alias BI Rate 25 basis poin (bps) menjadi 7,5%. Para analis menilai, ini menjadi sentimen positif bagi emiten properti. Maklum saat BI Rate turun, emiten bank akan mengekor ikut menurunkan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Terbukti sehari setelah pengumuman penurunan BI rate ini, indeks saham sektor properti menguat 3,17%.

Analis juga percaya, penurunan BI Rate ini menandakan langkah awal keadaan properti dalam negeri lebih membaik dibandingkan tahun lalu yang terganjal pemilu. Kebijakan penurunan suku bunga acuan tersebut juga akan mendorong konsumen membeli properti. Kondisi ini jelas akan menolong kinerja emiten properti ke depan.

Analis Mandiri Sekuritas,Rizky Hidayat, mengatakan, penurunan BI Rate ini tidak serta-merta langsung mengangkat kinerja emiten properti. Hal tersebut sejurus dengan rencana perbankan yang akan turut serta menurunkan bunga KPR-nya. Ia memperkirakan, perbankan dimungkinkan baru menurunkan suku bunga antara 3-6 bulan pasca pengumuman BI rate. Rizki memprediksi, perbankan akan menurunkan suku bunga KPR di kisaran 50-100 bps. BI-Logo

Rizky bahkan memprediksi, tahun ini para emiten properti bisa meningkatkan hasil prapenjualan alias marketing sales para emiten properti antara 10-15%. Hal tersebut tampak dari makin ekspansifnya emiten properti meluncurkan proyek baru tahun ini dibanding tahun lalu. Apalagi, para pengembang juga akan kembali menaikkan harga jual properti sekitar 10% year on year (yoy).

Sekarang pertanyaannya, siapakah emiten yang bakal meraih manfaat dari penurunan suku bunga acuan ini? Para analis pasar saham mengamini bahwa hampir semua pengembang properti bisa mencicipi penurunan BI Rate. Terutama emiten seperti PT Pakuwon Jati Tbk, PT Ciputra Development Tbk, PT Summarecon Agung Tbkdan PT Bumi Serpong Damai Tbk. ” Meskipun pemerintah berencana merevisi aturan pajak barang mewah untuk properti, saat ini hampir semua pengembang mendapat keuntungan dari turunnya kredit KPR,” tandas Rizky. Caca Casriwan

20 PERUSAHAAN PROPERTI TERBESAR

(Berdasarkan Kapitalisasi Pasar di Bursa Efek Indonesia)

No Perusahaan Kapitalisasi Pasar (triliunan rupiah) Persentase total properti Persentase total BEI
1 Bumi Serpong Damai 28,84 11,50 0,59
2 Lippo Karawaci 24 9,57 0,49
3 Pakuwon Jati 17,10 6,81 0,35
4 Ciputra Development 15,62 6,23 0,32
5 Metropoitan Kentjana 13,75 5,48 0,28
6 Jaya Real Property 12,93 5,15 0,27
7 Danayasa Arthatama 11,93 4,75 0,25
8 Plaza Indonesia Realty 9,41 3,75 0,19
9 Alam Sutera Realty 8,86 3,53 0,18
10 Duta Pertiwi 8,19 3,26 0,17
11 MNC Land 8,08 3,22 0,17
12 Agung Podomoro 5,88 2,35 0,12
13 Lippo Cikarang 5,39 2,15 0,11
14 Modernland Realty 5,23 2,08 0,11
15 Pikko Land Development 5,17 2,06 0,11
16 Intiland Development 4,79 1,91 0,10
17 Nirvana Development 4,72 1,88 0,10
18 Kawasan Industri Jababeka 4,61 1,84 0,10
19 Ciputra Surya 4,49 1,79 0,9
20 Ciputra Property 4,40 1,75 0,9
Total 20,38 81,1 4,2

Keterangan:

  • Data Bursa Efek Indonesia per Februari 2015
  • Lajur persentase total properti, besaran emiten properti terhadap perusahaan lainnya
  • Lajur persentase total BEI, besaran emiten properti terhadap total emiten BEI

*edisi majalah PROPERTY-IN, 03/I/Maret 2015