Size Does Matter

HANDI IRAWAN D Chairman Frontier Consulting Group Twitter: @handiirawanD
HANDI IRAWAN D
Chairman Frontier Consulting Group
Twitter: @handiirawanD

Dalam setiap industri, ukuran menjadi salah satu sumber untuk menciptakan diferensiasi. Di industri perbankan, Bank Mandiri adalah bank terbesar. Dari segi aset, simpanan pihak ketiga atau jumlah kredit, bank inilah yang terbesar. Tidak mengherankan, dalam salah satu kampanye Bank Mandiri di masa lalu, mereka mengomunikasikan diri sebagai bank terbesar.

Untuk bank, maka ukuran bisa diharapkan menjadi daya tarik‎ dan sekaligus meningkatkan kepercayaan nasabah. Nasabah berpikir, kalau bank itu besar, maka pastilah aman. Kalau besar, maka pasti profesional dan memiliki sumber daya yang besar. Walaupun demikian, besar kecilnya bank, hanyalah salah satu faktor dan masih banyak faktor lain. Tidak mengherankan, Bank Mandiri kemudian mengubah strategi positioning-nya untuk menciptakan asosiasi atau citra lainnya.

Di industri otomotif, ukuran besarnya perusahaan juga menjadi penting. Perusahaan otomotif besar akan memiliki skala ekonomi yang baik. Selain itu, perusahaan yang besar juga memungkinkan memiliki bengkel yang besar dan memiliki banyak fasilitas. GM Indonesia yang memutuskan tutup pabrik di Indonesia, tidak mampu mencapai skala ekonomi karena ukuran bisnisnya terlalu kecil.

Ukuran juga penting untuk mobil. Mobil seperti Alphard digemari oleh segmen tertentu karena ukuran besarnya memberi kenyamanan. Tapi, untuk mobil, ukuran kecil juga baik untuk segmen tertentu. Beberapa merek mobil city car ternyata sukses karena banyak segmen pelanggan muda yang senang dengan ukuran kecil.

Perusahaan pembiayaan juga mementingkan ukuran perusahaan. Perusahaan pembiayaan besar seperti FIF, BAF atau Adira, ternyata relatif sukses dibandingkan dengan perusahaan pembiayaan yang kecil. Maklum, mereka yang besar mampu memperoleh dana murah serta biasanya mampu mengelola NPL lebih baik karena didukung oleh sumber daya manusia, sistem, dan teknologi yang lebih baik.

Perusahaan telekomunikasi sebagai operator yang tidak besar tidak akan mampu bersaing. Lihat saja, beberapa perusahaan papan tengah dan bawah yang ukurannya tidak bisa masuk 5 besar sudah terlihat goyah. Suatu saat mereka akan memilih untuk bergabung.

Untuk ritel, ternyata pemenangnya adalah yang kecil tetapi banyak. Alfamart dan Indomaret memperlihatkan kinerja‎ yang lebih baik dibandingkan dengan ritel yang ukurannya besar. Tetapi, untuk ritel seperti Ace Hardware dan IKEA, besar ternyata penting dan menjadi kunci sukses.

Kalau contoh ini diteruskan untuk berbagai industri, pastilah memberikan kesimpulan yang beragam, walau kecenderungannya bahwa besar adalah menguntungkan.‎ Bagaimana dengan sektor properti?

Pengaruh Ukuran di Industri Properti
Daya tarik untuk pusat perbelanjaan sudah pasti juga dipengaruhi oleh besarnya atau total luas dari tanah dan bangunan. Salah satu model yang terkenal untuk menggambarkan daya tarik dari sebuah pusat perbelanjaan adalah Huff Model yang mengekspresikan bahwa daya tarik akan dipengaruhi oleh 3 faktor besar. Daya Tarik adalah = S/D x X. Dalam hal ini, S adalah size atau ukuran, sedangkan D adalah distance atau jarak dan X adalah faktor lain yang jumlahnya bisa puluhan atribut.

Dari formulasi Huff sudah terlihat bahwa daya tarik berbanding lurus dengan size atau ukuran dari mal atau pusat perbelanjaan. Ukuran mal yang besar akan mampu menarik konsumen lebih besar. Daya tarik ini berbanding terbalik dengan jarak. Pusat perbelanjaan akan tidak mudah menarik konsumen yang tempat tinggalnya puluhan kilometer dari lokasi pusat perbelanjaan tersebut.

“Salah satu model yang terkenal untuk menggambarkan daya tarik dari sebuah pusat perbelanjaan adalah Huff Model yang mengekspresikan bahwa daya tarik akan dipengaruhi oleh 3 faktor besar”

Oleh karena itu, sangatlah penting untuk melihat kedua faktor besar ini. Apakah daya tarik lebih banyak dipengaruhi oleh ukuran atau jarak? Lebih baik, perusahaan pengembang memiliki mal besar di satu lokasi atau memiliki beberapa buah mal tetapi tersebar di berbagai lokasi? Dengan melakukan berbagai survei dan melihat pengalaman dari mal-mal yang sudah ada, pertanyaan seperti ini bisa dijawab dengan lebih baik.

Faktor X ini menunjukkan bahwa keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan, selain dua hal besar tersebut, juga dipengaruhi oleh banyak faktor. Misalnya, komposisi dari tenant, ketersediaan fasilitas, kemudahan akses, kualitas manajemen, nama pengembang, dan lain-lainnya. Jadi, ukuran atau besar kecilnya sebuah pusat perbelanjaan memang sangat penting, tetapi ternyata ada banyak faktor pula yang perlu dipertimbangkan untuk menentukan kesuksesannya.

Sebuah hotel yang besar dan berbintang sudah pasti memiliki daya tarik kuat. Untuk beberapa daerah, ternyata hotel yang kecil, memiliki tingkat okupansi yang lebih baik. Ternyata, investor hotel yang kecil—dan bukan bintang 4 atau 5—bisa mendapatkan return yang lebih baik. Investasi hotel berbintang 5 sangat mahal sehingga, walaupun harganya dua atau tiga kali lipat, tidak menghasilkan ROI yang tinggi bagi pemiliknya.

Ukuran memang penting. Size does matter! Tetapi, dalam banyak hal, ukuran tidak menentukan sukses-tidaknya sebuah perusahaan, termasuk dalam industri properti. Ada banyak faktor yang mempengaruhi, termasuk kesesuaian dengan kebutuhan dan harapan pelanggan yang menjadi target pasar. Property-In.co

About The Author

Related posts