Upaya Meredam Maturity Mismatch

Property-In – Penerbitan EBA-SP diyakini akan mampu menjawab ‘kegalauan’ perbankan dalam masalah kredit perumahan.
Tingginya permintaan perumahan dari tahun ke tahun memunculkan persoalan tersendiri bagi perbankan nasional. Masalahnya, rasio kredit terhadap simpanan (LDR) sudah cukup besar dan tidak memungkinkan perbankan membiayai seluruh permintaan kredit perumahan.

Atas dasar itulah Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menelurkan produk terbarunya di penghujung 2014 baru lalu. Produk tersebut, Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP), dibuat dalam rangka pembiayaan sekunder perumahan dan diproyeksikan akan membantu perbankan memperoleh likuiditas pembiayaan melalui pasar modal.

Diakui OJK, bentuk pendanaan melalui EBA-SP mampu menjadi jawaban atas persoalan “maturity mismatch” yang selama ini dialami perbankan dalam membiayai kredit perumahan. Agar bentuk pembiayaan ini tidak berbenturan, OJK telah menerbitkan Peraturan Nomor 23/POJK.04/2014 tentang “Pedoman Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi dalam rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan”.

Deputi Komisioner Pengawasan Pasar Modal 1, Sarjito, mengatakan bahwa pembiayaan sekunder acapkali membuat perbankan kesulitan memenuhi pembiayaan kredit perumahan. Dengan adanya aturan tersebut, EBA-SP bisa dipasarkan oleh pembiayaan sekunder perumahan. Dengan begitu perbankan dapat memperoleh likuiditas sehingga mendapat penyediaan dana yang cukup untuk memenuhi kebutuhan perumahan. “Saya optimistis bentuk pendanaan melalui EBA-SP akan positif ke depan. Inilah jawaban atas kegalauan perbankan untuk persoalan kredit perumahan,” ujarnya.

Sardjito menjelaskan, pada prinsipnya, pihak bank nantinya memberikan kredit untuk perumahan dan kreditnya dibeli penerbit. Selain itu, melalui peraturan tersebut, muncul instrumen baru sebagai sarana investasi bagi masyarakat. Ke depannya EBA-SP dapat melalui penawaran umum, kemudian diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia. “Sejak peraturan itu dirilis, baru PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) yang sudah menerbitkan produk tersebut,” jelasnya. “Mereka juga mengutarakan keyakinan instrumen investasi baru itu mendapat respons positif dari masyarakat.”

Pada kesempatan sama, Deputi Menteri Bidang Pembiayaan Kementerian Perumahan Rakyat, Maurin Sitorus, mengatakan beleid ini dapat mendorong peningkatan sumber pembiayaan pembangunan perumahan rakyat dari pasar modal. Ia mencatat, total kebutuhan pembangunan perumahan rakyat 800.000 unit per tahun. “Saat ini baru bisa terpenuhi setengahnya.”

Rincian Maurin adalah sebagai berikut: pasokan 250.000 unit berasal dari perusahaan yang tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI) dan 150.000 unit dari perumahan swadaya. Dia berharap sisanya dapat diperoleh dari pasar modal. “Coba kita lihat. Dari semuanya itu, setidaknya dibutuhkan Rp48 triliun—dengan asumsi satu rumah seharga Rp120 juta. Kalau mengandalkan perbankan saja, saya kira cukup berat bagi perbankan kita,” katanya.

Menurut Maurin, saat ini masih ada 13,5 juta kebutuhan perumahan atau backlog di Indonesia. Sementara sebanyak 3,4 juta unit rumah masuk dalam kategori tidak layak huni. Karenanya, sejak 2010 pemerintah melalui program fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) telah membangun 340.000 unit rumah dengan anggaran Rp15 triliun.

Jika menilik estimasi untuk 2015, setidaknya dibutuhkan anggaran sebesar Rp5,1 triliun guna memfasilitasi pembangunan 58.000 unit rumah. Namun, lagi-lagi anggaran ini masih belum mencukupi kebutuhan. Oleh sebab itu, pemerintah terus melakukan pembangunan perumahan rakyat dan upaya ini perlu dana sangat besar—yang tidak cukup jika hanya dibiayai oleh perbankan.

Perusahaan BUMN

Selama ini, dana KPR bank masih mengandalkan pembiayaan dana jangka pendek seperti tabungan, deposito dan giro—atau lebih dikenal dengan sebutan dana pihak ketiga (DPK)—yang memiliki jangka waktu jatuh tempo 1-12 bulan. Sementara pembiayaan untuk KPR, umumnya berbentuk jangka panjang yang jatuh temponya 10-20 tahun.

Penerbitan EBA-SP ini bisa menjadi alternatif dan diharapkan mampu mengatasi kesenjangan antara sumber pembiayaan dan sumber penggunaan dana. Sebab, dana dari pasar modal yang bersifat jangka menengah atau panjang dapat diakses oleh sektor pembiayaan perumahan.

Direktur Utama SMF, Raharjo Adisusanto, mengatakan penerbitan POJK EBA-SP telah menjadikan SMF sebagai perusahaan pembiayaan sekunder perumahan yang dapat menerbitkan EBA. Padahal, sebelumnya SMF hanya berperan sebagai penata sekuritisasi, pendukung kredit dan investor.

Raharjo yakin, EBA-SP akan mampu membantu industri perbankan memperoleh likuiditas dari pasar modal sebagai sumber dana yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki hunian. “Tahun depan kami akan menerbitkan EBA-SP. Langkah ini diharapkan bisa meningkatkan pertumbuhan volume kredit kepemilikan rumah,” tandasnya.