Mengupas ”Jeroan” Amsterdam

Ciputra Group berhasil menjual habis Apartemen Amsterdam. Berapa besar capital gain yang bisa diraih para investornya?

Property-in.co – Belanda merupakan salah satu destinasi favorit wisatawan Indonesia. Jika melancong ke sana, umumnya kota yang menjadi tujuan pertama mereka adalah ibu kotanya: Amsterdam. Di kota itu terdapat begitu banyak lokasi wisata menarik yang bisa kita nikmati, mulai dari kincir angin kuno, pasar bunga terapung hingga pabrik pengasahan berlian.

Mata kita juga bakal dimanjakan dengan bangunan-bangunan kuno yang memikat hati. Tersedia pula sejumlah alun-alun nyaman yang biasa dipakai warga lokal dan turis untuk bersantai, bermain atau sekadar jalan-jalan. Siapa pun yang pernah mengunjungi salah satu destinasi terbaik di Eropa ini, dijamin takkan pernah bisa melupakannya.

Namun, yang akan dibahas dalam artikel ini bukanlah Amsterdam yang menjadi Ibu kota Belanda, melainkan salah satu dari proyek baru Ciputra International di kawasan Puri, Jakarta Barat. Tidak tanggung-tanggung, proyek di atas lahan seluas 7,4 hektare ini akan terdiri dari 10 tower. Nah, satu di antara 10 tower itu dinamakan Amsterdam.

Ciputra Group punya alasan tersendiri memakai nama Amsterdam dalam proyek prestisius ini. ‘Destinasi’ tersebut  memiliki filosofi yang sama dengan tempat aslinya di Belanda, yakni sebagai kawasan terintegrasi yang penuh kenyamanan tanpa harus mengurangi kesempurnaan dan kemewahannya.
Seperti halnya Kota Amsterdam, Belanda, kawasan tersebut akan dibuat menjadi sebuah tempat yang sulit terlupakan oleh konsumen. Pengunjung dan pemilik properti di kawasan ini bakal dimanjakan dengan bangunan-bangunan memikat hati dengan sentuhan arsitektur modern—yang nantinya akan menjadi sebuah ikon di Jakarta Barat.

Artadinata-Djankangkar
Artadinata Djankangkar
Director Ciputra Group

Direktur Ciputra Group, Artadinata Djangkar, mengatakan Ciputra International merupakan sebuah kompleks bangunan multifungsi (mixed use development) yang terdiri dari 10 menara: 6 menara perkantoran, 3 menara apartemen, dan 1 menara hotel bintang 5. “Operator hotel yang menjadi pengelolanya adalah InterContinental Hotels Group (IHG), dan nama hotel tersebut akan menjadi InterContinental Jakarta West,” ujarnya. Perjanjian antara PT Ciputra Puri Trisula dan IHG telah ditandatangani pada 24 November silam.

Menurut Artadinata, pembangunan proyek ini merupakan jawaban atas laporan bertajuk “Research & Forecast Report Jakarta Apartment (3Q 2014)” yang dirilis Colliers International,  konsultan global di sektor properti. Colliers menyatakan bahwa permintaan dan suplai apartemen di Jakarta terus meningkat. Harga apartemen naik 13-28% dibanding tahun lalu. Dalam laporan itu disebutkan pula, dinamika politik sepanjang 2014 secara umum tidak mengganggu pasar apartemen yang tetap memperlihatkan kinerja stabil.

“Kami mengerti kebutuhan masyarakat Jakarta akan pemukiman yang dekat dengan area perkantoran guna mempersingkat waktu di jalan. Kami melihat daerah Puri akan menjadi central business district (CBD) baru di Jakarta Barat, sebagai alternatif dari yang sudah ada di daerah Sudirman, Thamrin dan Kuningan,” kata Artadinata dalam keterangan persnya akhir November lalu di Marketing Gallery Ciputra World I Jakarta.  “Untuk itu, kami hadirkan Amsterdam Tower Ciputra International. Kami percaya,  kami telah melakukan hal yang tepat.”

Proyek superblok ini juga mendapat perhatian khusus dari Ir Ciputra, founder Ciputra Group. Bahkan, dalam proses perancangannya, mereka mengadakan sebuah sayembara untuk para arsitek dari mancanegara. Hasilnya, Aedas terpilih untuk mendesain proyek Ciputra International—Aedas adalah layanan kelas dunia dalam bidang desain dan arsitektur.

Proyek joint venture antara Trisula Group dan Ciputra Group ini bakal menempati lahan seluas 7,4 hektare di Jakarta Barat. Lahan tersebut sudah dimiliki selama 20 tahun oleh Trisula Group. Dalam masterplan, rencananya akan dibangun 10 bangunan besar. Filosofinya serupa tanaman rangoon creeper, yakni jalan sebagai dahan dan bangunan sebagai  daunnya. “Meski segmennya tidak terlalu besar dibanding Ciputra World 1 Jakarta di bilangan Mega Kuningan,  proyek ini mendapatkan perhatian yang baik dari pasar,” ujar Artadinata.

Project Director Ciputra Group, Rudi Hartono, menambahkan, Amsterdam sebagai tower pertama apartemen telah dipasarkan sejak September 2014i dengan harga  mulai Rp23 juta per meter persegi. “Proyek Ciputra International juga dapat dilihat sebagai respons dari kami dalam mengimbangi permintaan terhadap gedung perkantoran dan hunian kelas premium yang terus menguat terutama di kawasan Jakarta Barat,” paparnya.

 

Laku 100%
Amsterdam Tower, salah satu dari 10 menara dalam proyek Ciputra Internasional di Jakarta Barat, dipastikan telah laku terjual 100% persen hanya dalam tempo dua bulan. Tower ini memiliki 412 unit apartemen yang ditawarkan dengan harga mulai dari Rp650 juta per unit (tipe studio/1 kamar tidur) hingga Rp3,5 miliar (tipe 3 kamar tidur). ciputra-international
Associate Director Sales and Marketing Ciputra Group, Hellen Hamzah, mengatakan, ”Dari penjualan selama dua bulan tersebut, Ciputra Group mampu meraup pendapatan hingga Rp700 miliar.” Meskipun baru akan dibangun pada awal 2015, lanjut Hellen, kenaikan harganya sudah di atas 50%.

Tengok saja.  Tipe studio (1 kamar tidur) yang awalnya dijual Rp650 juta per unit, dalam kurun dua bulan harganya bisa melonjak ke angka Rp1,1 miliar. Sementara, tipe 2 bed room yang harga awalnya sekitar Rp1,6 miliar kini menjadi Rp2,8 miliar; dan tipe 3 bed room yang semula Rp3,5 miliar sekarang sudah Rp4 miliar. Kenaikan ini turut dipicu oleh tingginya demand konsumen terhadap Amsterdam yang ludes terjual dalam kurun dua bulan.

Kalau sudah begitu, bisa dibayangkan berapa besar capital gain para investor yang telah memboyong unit apartemen ini. Jika dalam kurun beberapa bulan saja sudah melonjak di atas 50%, Property-In memprediksi dalam setahun kenaikan harganya bisa mencapai lebih dari 100%. Menggiurkan.

Hellen memaparkan, salah satu daya tarik properti di Ciputra Internasional adalah digandengnya arsitek internasional untuk mendesain konsep lokasi mix used ini. Apalagi area tersebut juga didukung oleh beroperasinya jalan tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) W1. “Kami mulai setelah beroperasinya JORR. Di sini ada keunggulan karena dekat bandara, bisa langsung masuk ke Tol Sedyatmo,” imbuhnya.

Pada tahap pertama proyek, akan dibangun tiga menara yang terdiri dari satu apartemen (Amsterdam Tower) dan dua menara perkantoran dengan total investasi sebesar Rp1,5 triliun. Amsterdam Tower yang terdiri dari 412 unit apartemen dibagi menjadi tiga zona: low zone untuk tipe studio dan 1 kamar tidur, mid zone untuk tipe 1-2 kamar tidur, dan high zone untuk tipe 2-3 kamar tidur. Dengan konsep zoning ini, jumlah unit dalam satu lantai tidak terlalu banyak supaya kenyamanan penghuni apartemen terjaga dengan baik.

Sedangkan dua menara perkantoran, masing-masing terdiri dari 12 dan 19 lantai, akan dijual secara strata. Luas per lantai sekitar 2.000 meter persegi,  yang bisa dibagi menjadi 10 zona dengan luas per zona mulai dari 100 meter persegi. Di kawasan perkantoran ini  dirancang pula lifestyle center yang menyajikan food and beverage serta hiburan.

“Yang perlu dicermati, meskipun area ini merupakan kawasan CBD baru, harga yang ditawarkan belum setinggi kawasan CBD Sudirman dan Kuningan sehingga keuntungan yang dapat diraih lebih tinggi,” kata Hellen. “Sementara untuk apartemen, karena berada di kawasan komersial yang terpadu, prospek property gain-nya menjadi lebih besar.”

 

Amsterdam-ciputraMargin Lebih Tinggi
Sebagai salah satu kelompok bisnis properti papan atas di Indonesia, Grup Ciputra memiliki strategi khusus dalam menggarap bisnis properti di Ibu Kota. Artadinata mengungkapkan strategi bisnis Grup Ciputra di Jakarta dan luar Jakarta yang ia sebut sebagai “high-end vs middle market”.

Menurutnya, grup mereka tidak hanya membidik segmen menengah-atas, segmen high-end juga digarapnya. Hal ini dibuktikan dengan proyek prestisius di Jakarta Barat. Selama ini, anggapan Ciputra hanya menggarap segmen atas  sulit dibantah. Beberapa proyek prestisius sebelumnya memang berhasil menyedot perhatian. Contoh teranyar, proyek superblok Ciputra World Jakarta di daerah pusat niaga. “Kami memang kerap dianggap hanya menggarap segmen high-end karena mengembangkan proyek-proyek prestisius. Tapi, kami tegaskan kembali, kami harus realistis dengan pasar,” katanya.

Jika dibandingkan, peluang properti di Jakarta masih lebih baik dari tempat atau wilayah yang lain. “Ada hal-hal yang menjadi pertimbangan kami untuk masih mengembangkan beberapa proyek prestisius ke depan,” ujar Artadinata. Salah satunya harga jual di Ibu Kota lebih tinggi. Bahkan biaya sewanya juga bisa jauh lebih tinggi, bisa 40% lebih mahal dari harga di kota-kota besar selain Jakarta. Padahal, biaya yang dihabiskan untuk membangun (construction costs) boleh dibilang sama saja.

Akibatnya, margin keuntungan yang diperoleh pengembang memang akan lebih rendah bila membangun properti di luar Jakarta. Meski begitu, bagi Ciputra, margin bukanlah segala-galanya karena mereka sangat memahami peluang pasar di luar Jakarta juga tak kalah bagus.

Ia juga tidak menampik jika banyak pemain lainnya yang mungkin lebih memilih memproduksi properti yang mudah dijual kendati margin labanya lebih rendah. “Hingga saat ini grup kami masih fokus di Jakarta. Bukan karena ingin menghindari margin rendah, tetapi karena kami kebetulan memiliki lebih banyak land bank atau lahan di Jakarta,” kata Artadinata.

Proyek terbaru mereka di Jakarta Barat, Ciputra International, pun telah melahirkan kesuksesan di pengujung 2014. Hanya dalam tempo dua bulan sejak diperkenalkan ke konsumen, semua unit apartemen Amsterdam ini sudah ludes terjual. Ini membuktikan respons pasar yang sangat positif terhadap proyek yang berlokasi dekat JORR tersebut. Caca Casriwan